42,189,000원
청주지방법원 2025타경30709. 음성군 맹동면 두성리 1477의 6층 612호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 103,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 42,189,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 2016.03.17 전입한 이상호가 존재하고, 말소기준권리인 2023.04.26 주식회사전북은행 가압류보다 전입일이 앞서기 때문입니다.
이상호는 확정일자도 2016.03.17이며 2025.10.02 배당요구를 했습니다. 따라서 배당을 통해 보증금이 전액 회수되지 않는다면 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 검토해야 합니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 보증금 자체가 미상이므로 이를 실제 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30709 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 6층 612호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제6층 제612호 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 42,189,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상호 / 89,698,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.26 가압류
말소기준권리는 2023.04.26 접수된 주식회사전북은행 가압류 450,000,000원입니다. 이후 동군산 농업협동조합 가압류 450,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 45,000,000원, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2015.08.06 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁은 2016.01.14 신탁등기말소가 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상호 | 미상 · 주민등록등본상 전입자 | 2016.03.17 | 2016.03.17 | 2025.10.02 | 미상 | 대항력 있음 우선변제권 인수액 미상 |
이상호는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 42,189,000원을 실질취득가로 그대로 볼 수 없으며, 실질취득가는 42,189,000원에 실제 인수되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,402원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 450,000,000원 | 41,029,598원 |
| 3. 가압류 · 동군산 농업협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이상호 | 89,698,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,034,698,800원 중 41,029,598원이 배당되고 993,669,202원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 미상인 이상호의 실제 임차보증금 배당 및 인수 결과를 확정적으로 반영할 수 없으므로, 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산을 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 남측 인근의 충북혁신도시 개발지대로, 아파트·오피스텔 등 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하고, 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 대로, 북서측 중로, 남동측 소로 등에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이상호의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 서류를 통해 실제 보증금을 반드시 확정해야 합니다.
- 배당 후 인수액 계산. 보증금이 확인되면 배당가능액과 미배당 보증금을 다시 계산해 최저가가 아닌 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 이상호 관계 확인. 임차인 이상호와 강제경매 채권자 이상호의 관계, 실제 점유와 임대차 성립 여부를 점검해야 합니다.
- 4회 유찰 착시 경계. 감정가 103,000,000원 대비 최저가 42,189,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태를 함께 확인해 실제 사용·환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 4회 유찰과 최저가 42,189,000원입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 이상호의 임차보증금입니다. 전입일 2016.03.17은 말소기준권리 2023.04.26보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전부 소멸하는지, 일부가 매수인에게 남는지를 확인하기 전에는 최저가를 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
등기부 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 리스크는 미확정. 현재 회차의 낮은 최저가보다 먼저 임차보증금과 실제 임대차 관계를 확정해야 하는 사건입니다. 그 확인 없이 “감정가의 41%니까 싸다”는 결론을 내리는 것은 권리분석 순서가 거꾸로 된 판단입니다.
