1,229,948,000원
청주지방법원 2025타경30737. 충청북도 음성군 원남면 보룡리 42-5 일원의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 오리사로 이용되고 있고, 토지는 보전관리지역의 목장용지 등이 포함돼 있습니다. 감정가 2,402,243,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,229,948,000원입니다.
권리분석의 첫 기준은 2024.08.27 설정된 한정환 근저당권 240,000,000원입니다. 2025.08.12 한정환의 임의경매개시결정과 2025.11.06 북청주신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기부에는 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 을구 8번 근저당권 이전등기도 존재하므로, 해당 근저당권의 현재 존속·말소 상태와 배당순위는 입찰 전 등기 원본을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30737 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 보룡리 42-5 |
| 등기 건물 | 충청북도 음성군 원남면 보룡리 42-6 · 충청북도 음성군 원남면 충청대로759번길 63-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 단독주택 · 오리사 |
| 토지 | 8,031㎡ · 목장용지 · 보전관리지역 · 공시지가 23,200원/㎡ |
| 소유자 | 미다스농업회사법인주식회사 · 2024.08.27 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,402,243,000원 / 1,229,948,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 선순위 점유 확인이 남는다
현재 권리분석의 기준은 2024.08.27 을구 9번 한정환 근저당권입니다. 하지만 임차관계에서는 별도의 확인 포인트가 있습니다. 박상교는 2022.10.12 전입으로 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 확정”이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차계약, 사업장·주거 사용관계, 보증금과 점유 현황을 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 박상교 확인이 핵심
| 점유·등록자 | 사용관계 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상교 | 주민등록등본상 전입자 | 2022.10.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)더위드 이엔씨 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병선 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 세림원 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
반면 (주)더위드 이엔씨는 2024.12.20, 유병선은 2025.04.18, 주식회사 세림원은 2025.05.23 등록으로 모두 말소기준권리 이후입니다. 이들에 대해서는 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금과 우선변제권 관련 사항은 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 2,402,243,000원, 현재 최저매각가는 1,229,948,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 감정가의 51% 수준으로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 983,958,400원, 5회 유찰 시 787,166,720원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,229,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,699,480원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 한정환 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 975,248,520원 |
현재 배당 계산상 한정환의 240,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 975,248,520원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박상교의 보증금과 우선변제 관계도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 인수 범위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 분묘·매각제외 — 권리보다 현장 경계가 복잡하다
또한 목록9·10·11·12는 공부상 42-5, 42-9번 지상에 등재되어 있으나 토지대장상 합병으로 42-5 단일 지상에 소재하는 것으로 정리돼 있습니다. 일괄매각 대상과 제외물의 실제 경계를 현황과 대조하는 절차가 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한금령휴게소 서측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지가 혼재하는 지방도변 중·소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 동측 인근으로 국도와 시내버스노선이 통과해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택과 오리사로 이용 중이며, 오리사에는 자동급이설비, 윈치커튼설비, 환기설비 등 축사운영 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 8,031㎡, 목장용지, 보전관리지역이며 공시지가는 23,200원/㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
- 공부 차이. 일부 목장용지는 법면으로, 일부 임야는 묘지 및 도로로, 일부 대지는 법면으로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박상교 임대차 확인. 2022.10.12 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력 및 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 을구 8-1 원본 대조. 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의 근저당권 이전등기가 있어 현재 존속 여부와 배당순위를 등기 원본으로 재확인해야 합니다.
- 분묘 2기 현장 확인. 분묘기지권 성립여부가 불분명하고 최저가격에도 그 제한이 반영돼 있습니다.
- 매각제외 시설 확인. 타인소유 태양광발전설비와 컨테이너는 취득 대상이 아닙니다. 위치·점유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 경계 확인. 제시외 건물은 포함되며 목록9·10·11·12의 공부상 지번과 합병 후 실제 소재 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 단독주택·오리사·토지와 각 제한요인을 반영한 별도 가치검증이 필요합니다.
맺으며 — “51%까지 내려왔어도 먼저 확인할 권리가 많다”
이 사건의 현재 최저가는 1,229,948,000원으로 감정가 2,402,243,000원에서 세 차례 유찰된 가격입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 2022.10.12 전입한 박상교의 보증금·확정일자 미상, 분묘 2기의 분묘기지권 불분명, 타인소유 태양광발전설비·컨테이너 매각제외, 그리고 을구 8-1 근저당권 이전등기 확인이 모두 남아 있습니다. 예상배당표상 인수는 0원이지만, 임차관계가 확정되지 않은 이상 이를 곧바로 최종 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 가격보다 먼저 권리·현장·경계를 확정해야 하는 사건입니다.
