청주지방법원 2025타경30748. 충주시 직동 ‘호암예술마을’ 안에 위치한 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층과 2층을 주택으로 사용하고 있으며, 지하 1층은 공부상 소매점이나 현재 공실입니다. 건물 등기상 소유자는 박영주이고, 2019.06.04. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다.
등기상 말소기준은 2019.06.20. 문화새마을금고 근저당권입니다. 이 권리와 이후 근저당권·압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 2017.05.08. 목록1 을구 2번 지상권설정등기는 매각물건명세서에 매수인 인수 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 금전 인수 0원’을 곧바로 ‘인수 권리 없음’으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 직동 637-44 · 건물 등기상 충청북도 충주시 직동 637-45, 직동길 92-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택 · 2층 주택 · 지하 1층 소매점(공실) |
| 토지 표시 | 면적 1,144㎡ · 지목 도로 · 자연녹지지역 · 목록1 지분매각 |
| 소유자 | 박영주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 626,691,300원 / 320,866,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상경 / 82,568,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록1 지분매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 건물 1층 일부 무단증축 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 지상권은 인수
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인의 미배당 보증금은 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금전채무도 0원입니다. 다만 선순위 지상권은 배당 여부와 무관하게 존속하는 별도의 물권이므로, 임차인이 없다는 이유만으로 권리분석을 종료할 수 없습니다.
② 가격 해석 — 감정가 51.2%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저가는 320,866,000원으로 감정가 626,691,300원의 51.2%입니다. 세 차례 유찰된 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 전원주택·카페·농경지·임야가 혼재한 지역의 비정형 부동산이고 토지 지분, 제시외 건물, 선순위 지상권, 무단증축 문제가 함께 존재합니다.
따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 입찰 전 최근 12개월 유사 거래와 최신 거래, 토지 지분의 실제 이용가치, 지상권이 없는 상태와 있는 상태의 가치 차이를 따로 확인해야 합니다. 확인 전에는 최저가 51.2%를 가격 가점으로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,292,124원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 문화새마을금고 | 400,000,000원 | 315,573,876원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 문화새마을금고 | 20,400,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 김상경 | 82,568,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 502,968,876원 중 예상배당은 315,573,876원이며, 총 미배당액은 187,395,000원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당받지 못한 후순위 근저당권과 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸하며, 별도로 존속하는 목록1 지상권은 매수인이 인수합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 직동 소재 호암예술마을 안에 위치하며, 주변은 시 외곽의 전원주택, 카페, 농경지와 임야 등으로 형성된 근교농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스를 이용할 수 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 방 2개·거실·주방·화장실·다용도실 등을 갖춘 주택, 2층은 방 2개·거실· 화장실 등을 갖춘 주택입니다. 지하 1층은 공부상 소매점이나 현재 공실입니다.
- 건물·설비. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 외벽은 노출콘크리트와 페인트, 내벽은 벽지도배, 창호는 알루미늄샷시 마감입니다. 급수·급탕 위생설비, LPG 난방과 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 준보전산지가 포함됩니다. 토지 표시 면적은 1,144㎡, 지목은 도로, 공시지가는 ㎡당 51,400원입니다.
- 환금성. 아파트처럼 가격이 표준화된 자산이 아니며 지상권·지분매각·제시외 건물·무단증축 여부가 함께 작용하므로, 현장 이용상태와 유사 거래를 기준으로 재매각 가능성을 별도 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록1 을구 2번 지상권의 권리자, 존속기간, 범위, 지료와 토지 사용 제한을 등기부 및 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 지분매각 범위 확인. 목록1에서 매각되는 정확한 지분과 공유관계, 도로 및 건물 이용에 필요한 권한을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 감정가 반영 범위를 현장에서 대조하세요.
- 무단증축 확인. 목록3 건물 1층 일부의 무단증축 범위와 건축물대장 현황, 관할 행정기관의 처리 내용을 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 배당요구종기 관련 서류 및 세금 교부청구 내역으로 확인하세요.
- 점유·인도 범위 확인. 임차인은 없지만 주택과 공실 소매점, 토지 및 제시외 건물의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 최근 유사 전원주택· 근린시설·토지 거래와 지상권 인수 영향을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지·건축물대장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 없음”
이 사건은 세 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔고, 임차인도 없으며 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 말소되지 않는 지상권입니다. 목록1 지분매각, 제시외 건물, 목록3 1층 일부 무단증축과 세금 압류 위험까지 동시에 확인해야 합니다.
최근 시세를 확인하지 않은 상태에서 320,866,000원을 ‘반값 매물’로 평가할 근거도 부족합니다. 지상권의 실제 내용과 매각 지분, 건물 경계와 행정상 현황을 해결하지 못하면 낮아진 최저가가 그대로 수익으로 이어지지 않습니다. 가격은 낮아졌지만 권리분석 난도는 높습니다. 원본 권리와 현장을 먼저 확정한 뒤, 그 부담을 충분히 반영한 가격에서만 검토할 사건입니다.
