울산지방법원 2025타경1023. 경상남도 양산시 중부동 에이스빌 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가서에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 이처럼 용도 표시와 실제 이용상태가 달라 보이는 물건은 권리분석뿐 아니라 건축물대장상 용도, 현황 및 이용 적법성까지 함께 확인해야 합니다.

등기 흐름에도 특징이 있습니다. 본건은 2018년과 2024년 임의경매를 통한 소유권이전 이력이 있고, 현재 소유자 김민규가 2024년 1월 15일 경매 매각으로 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 다수 채권자의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이번 매각에서 후순위 등기권리는 소멸 예정이지만, 공매 진행 여부와 확인되지 않은 임대관계는 별도 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸 예정

말소기준권리는 2024년 1월 15일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며 이번 경매에서 소멸 예정입니다. 이후 주식회사 아이엠뱅크 가압류, 신우레미콘 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류 및 농협은행 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

유진기업 주식회사의 가압류는 2025년 6월 12일 이미 말소됐습니다. 과거 진량농업협동조합 및 서부산농업협동조합 근저당권도 각각 종전 경매 매각 과정에서 말소됐으므로 현재 인수할 선순위 근저당으로 취급해서는 안 됩니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 미확인과 임차인 없음은 다르다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

실제 임차인 수는 확인되지 않았습니다. 서울보증보험주식회사는 등기상 가압류권자로 표시돼 있으며, 이를 임차보증금 대위신고나 실제 임차인으로 계산할 근거는 없습니다. 따라서 가압류 청구액 611,415,590원을 임차보증금으로 합산하거나 매수인 인수액으로 처리하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰은 사실, 저평가는 아직 미확인

감정가는 176,000,000원, 현재 최저매각가는 42,258,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 낙폭은 시세 대비 할인율과 다릅니다.

해당 호실의 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 근린시설이라는 물건 용도와 주거용 오피스텔이라는 감정 이용상태를 구분한 비교 거래가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,258,000원 가정)

현재 회차의 배당 추정치입니다. 집행비용 1,160,644원을 제외한 41,097,356원이 농협은행 근저당에 배당되며 나머지 항목의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 동일 채권자의 근저당과 별도 경매개시결정은 실제 채권 중복 여부를 확인해야 하므로 표시된 청구액을 모두 독립 채무로 확정해서는 안 됩니다. 미배당 채권과 매수인 인수채무는 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

현재 회차에서 채권자 배당은 41,097,356원, 미배당 추정액은 1,290,440,141원입니다. 추가 유찰 시 매각가와 배당액은 감소하고 미배당 추정액은 증가합니다. 다만 이 수치는 채권 청구액 기준의 시뮬레이션이므로 실제 확정채무 총액이나 매수인 승계금액으로 해석해서는 안 됩니다.

신청채권자 신우레미콘 주식회사의 청구액은 33,402,527원이며 현재와 후속 유찰 가정 모두 예상배당은 0원입니다. 신청채권자의 배당 가능성은 매각절차의 진행 및 채권관계와 구별해서 검토해야 합니다. 실제 배당은 확정채권, 집행비용, 세금 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다. 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가서상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 표시와의 관계를 건축물대장 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층 201호입니다. 위생급배수시설, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 토지면적은 171.0㎡, 공시지가는 627,100원/㎡로 기재돼 있습니다. 이 토지면적을 해당 호실의 전용면적이나 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 실제 이용 또는 변경 계획이 있다면 관련 제한사항 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 용도 표시와 실제 주거 이용상태의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔 이용상태와 근린시설 용도 표시를 구분해 유사 물건의 최근 거래를 확인해야 합니다. 4회 유찰 이력만으로 실제 수요 수준이나 적정가격을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 최저가 42,258,000원의 30%인 12,677,400원을 기준으로 준비하되, 입찰 직전 매각물건명세서와 매각조건을 다시 확인하세요.
• 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태, 공매 진행·종결 여부와 법원 경매와의 관계를 확인하세요.
• 건축물 용도. 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태의 관계를 확인하고 건축물대장, 사용승인 내용 및 실제 용도와 대조하세요.
• 현장 점유. 실제 점유자를 확인하고 임차인이 존재한다면 보증금, 점유 개시, 대항력, 확정일자 및 배당요구 여부를 다시 분석하세요.
• 권리 원본. 농협은행 근저당의 말소기준 지위와 후순위 가압류, 강제·임의경매개시결정의 처리 관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 대조하세요.
• 시세 확인. 동일 건물 및 주변 유사 용도 물건의 최근 거래, 최신 거래와 거래 추세를 확인하고 실제 인수액이 발생하면 이를 낙찰가에 더한 실질취득금액을 기준으로 비교하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 비용을 확인하세요.
• 재매각 원인. 종전 매수인의 대금 미납 등 재매각 경위와 낙찰 후 잔금납부·인도 과정에서 문제가 될 사항을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험

이 물건의 현재 최저매각가는 42,258,000원으로 감정가 176,000,000원의 약 24%입니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 소멸 예정이며 배당 추정상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 재매각에 따른 보증금 30%, 공매공고 부기등기, 임대관계 미상, 근린시설과 주거용 오피스텔 이용상태의 차이가 동시에 존재합니다. 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

핵심은 추가 유찰로 최저가가 얼마나 낮아지는지가 아니라 실제 점유와 인수 여부, 공매 진행 상태, 적법한 이용 가능성, 유사 물건의 최근 시세를 확인한 뒤 실질취득금액을 산정하는 것입니다. 현재 자료만으로는 등기상 인수 추정 0원을 확인할 수 있지만 전체 취득위험이 없다고 확정할 단계는 아닙니다.