60,368,000원
울산지방법원 2025타경1023. 양산시 중부동 에이스빌 2층 201호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김민규이며, 2024.01.15. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.08. 주식회사 아이엠뱅크 가압류, 2025.04.10. 신우레미콘 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.05.30. 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.07.31. 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1023 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 중부동 241-1 에이스빌 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김민규 · 2024.01.15. 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우레미콘 주식회사 / 33,402,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 기준 핵심은 2024.01.15. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 아이엠뱅크 가압류와 경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 2015년·2018년의 근저당과 다수 가압류·압류는 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고자료가 없다는 사실과 현장 점유·실제 임대관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 현장 점유관계는 입찰 전에 별도 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 비교 — 감정가 34%지만 시세 판단은 보류
감정가는 176,000,000원, 현재 최저매각가격은 60,368,000원으로 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오 가격은 4회 유찰 시 42,257,600원, 5회 유찰 시 29,580,319원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 60,368,000원 | 58,881,376원 | 1,272,656,121원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,600원 | 41,096,963원 | 1,290,440,534원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,580,319원 | 28,647,873원 | 1,302,889,624원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 업무시설(주거용 오피스텔)이므로, 입찰가는 동일·유사 용도의 실제 거래와 임대수익성을 별도로 확인한 뒤 정하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 58,881,376원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 569,316,853원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신우레미콘 주식회사 | 33,402,527원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 611,415,590원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 33,402,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,331,537,497원, 채권자 예상배당은 58,881,376원, 미배당은 1,272,656,121원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 제공된 배당 추정치 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 중부동 소재 양산초등학교 남서측 인근. 주위는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망상태는 양호합니다.
- 이용. 사건상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중입니다. 위생급배수시설, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 171.0㎡, 공시지가는 627,100원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 동일·유사 근린시설 및 주거용 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 최저가의 30%인 18,110,400원을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.
- 공매 교차확인. 2022.07.21. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 진행·효력을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 농협은행주식회사 근저당권을 말소기준으로 삼되, 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 내용을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)이므로 실제 사용과 관련한 용도·수익성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인해야 할 것이 많다”
이 사건은 감정가 176,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 60,368,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 쪽은 농협은행주식회사 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수는 0원이라는 점이 장점입니다.
반면 재매각으로 보증금이 30%이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 한국자산관리공사 공매공고도 교차확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 가격 검증·점유 확인·공매 진행 확인이 승부처입니다. 3회 유찰이라는 이유만으로 서둘러 응찰하기보다, 실제 시장가격과 사용상태를 확인한 뒤 현재 60,368,000원이 충분히 낮은 가격인지 판단하는 접근이 적절합니다.
