울산지방법원 2025타경1148. 울산 울주군 삼남읍 방기리 818 소재의 단독주택으로 이용 중인 건물과 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 이제우이며, 2018년 소유권보존등기 이후 주식회사부산은행을 근저당권자로 하는 담보권이 순차적으로 설정됐습니다.

2018년 부산은행 근저당권을 말소기준으로 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 부동산의 실제 이용 가능성은 별개입니다. 건물은 단독주택으로 이용 중이지만 임대관계는 확인되지 않았고, 함께 매각되는 토지에는 현황 하천·도로 문제가 있어 권리분석 외에 토지 경계와 이용 현황을 반드시 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 4건 모두 매각 소멸

말소기준권리는 2018.09.18 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 440,000,000원이며, 이후 동일 은행 명의로 설정된 근저당권 3건과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 제공된 권리관계상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

근저당권은 모두 부산은행 명의이며, 방기리 818·818-1·818-3 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 819,000,000원은 채권최고액의 합계이지 실제 확정 채무액을 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 763,514,809원으로 별도 구분해야 합니다.

② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다

이 물건의 감정가는 869,261,800원입니다. 두 번 유찰되면서 현재 최저매각가는 425,938,000원으로, 감정가 대비 49% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 이 차액을 곧바로 투자수익이나 시세 차익으로 볼 수는 없습니다.

특히 이 사건은 일반 아파트와 달리 단독주택 건물·복수 토지·제시외 건물을 포함한 일괄매각 물건입니다. 토지의 일부는 공부상 전이지만 실제 하천 또는 도로로 이용되고 있으며, 하천구역 저촉도 확인됩니다. 실제 활용 가능한 토지와 건물의 상태를 고려한 별도 가치 판단이 필요합니다.

유찰 회차별 가격·채권 미배당 비교

회차별 매각가는 각 시나리오의 가정값이며 향후 실제 최저매각가나 낙찰가를 확정하는 수치가 아닙니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액 합계 819,000,000원과 추정 배당액의 차이로 계산한 값입니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다.

매각가가 내려가면 부산은행의 예상 미배당액은 증가하지만, 말소되는 근저당권 채무가 그만큼 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 반대로 낙찰가가 더 내려간다고 해서 실제 취득의 경제성이 자동으로 높아지는 것도 아닙니다. 확인되지 않은 임대관계와 토지 이용상 제약을 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 425,938,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 6,659,380원을 제외한 419,278,620원이 선순위 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권 3건에 대한 예상배당과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 모두 0원입니다.

전체 채권최고액 기준 미배당은 399,721,380원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족분이지 확정된 실제 채무 잔액이 아니며, 매수인이 별도로 인수해야 할 금액도 아닙니다.

집행비용은 송달·공고·감정 및 매각 집행 관련 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서·금액은 달라질 수 있습니다. 배당 계산상 인수액은 0원이나, 현장 점유 및 미확인 권리 확인은 별도로 필요합니다.

④ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 방기초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 노변 근린생활시설, 소규모 공동주택, 주상용건물, 단독주택 및 나대지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 철골콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장석 붙임, 내벽은 벽지·타일 등이며 샤시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·난방 및 가스공급설비가 있습니다.
• 기본 토지현황. 방기리 818은 공부상 지목이 대지이며 토지면적은 932.0㎡, 평지·부정형 토지입니다. 제2종일반주거지역에 속하며 공시지가는 347,500원/㎡입니다. 이 면적은 방기리 818의 현황으로, 일괄매각 토지 전체면적과 혼동하지 않아야 합니다.
• 하천구역 저촉. 방기리 818과 818-1은 하천구역 저촉이 확인됩니다. 부지의 일부 이용이나 건축·형질변경 등에 제약이 발생할 수 있어 실제 규제 범위와 허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 방기리 818-1은 공부상 지목이 전이지만 현황 일부가 하천이며, 방기리 818-3은 공부상 전이지만 현황은 도로입니다. 토지 지목만으로 실제 이용 가능한 면적을 판단해서는 안 됩니다.
• 농지취득자격증명. 매각물건명세서에 따르면 농지취득자격증명은 필요하지 않습니다. 다만 이 기재가 토지의 현황이나 이용상 제한을 해소한다는 뜻은 아닙니다.
• 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 건물과 관련 토지의 경계, 제시외 건물의 위치·상태 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택과 복수 토지가 결합된 물건으로, 하천·도로 이용 부분이 포함됩니다. 일반적인 주거용 부동산처럼 감정가나 표면적만으로 환금성을 판단하기 어려우며, 실제 활용 가능한 부지와 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2018.09.18 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 실제 임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대 및 매각물건명세서를 확인하고 대항력 있는 임차인이나 점유자가 있는지 별도로 조사하세요.
• 토지 경계·현황 조사. 방기리 818·818-1·818-3의 지적도와 현황측량자료를 대조하고, 일부 하천·도로로 이용되는 위치와 면적을 확인하세요.
• 하천 관련 규제 검토. 하천구역 저촉 범위와 건축·토지형질변경·이용 관련 제한을 관계기관에 확인하세요. 방기리 818과 818-1의 하천구역 저촉은 별도 검토가 필요합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·현황을 확인하고 실제 매각 대상과 현장 시설이 일치하는지 점검하세요.
• 실거래가·활용가치 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 단독주택·토지 거래와 실제 이용 가능 면적을 고려해 응찰가를 산정해야 합니다.
• 채권 미배당과 인수액 구분. 현재 회차의 예상 미배당액 399,721,380원은 매수인 부담액이 아닙니다. 다만 실제 인수되는 권리 여부는 최종 매각물건명세서와 점유 조사로 확인하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 쓸 수 있는 땅”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2018년 부산은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 합계 819,000,000원에 비해 최저매각가는 낮아 채권 미배당이 발생하지만, 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

문제는 가격과 부동산의 실제 이용 가치입니다. 감정가 869,261,800원이 425,938,000원으로 내려왔어도, 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 더구나 일부 토지는 현황 하천 또는 도로이며, 하천구역 저촉과 임대관계 미상이라는 확인 사항이 남아 있습니다.

결론은 권리 소멸구조는 양호하지만, 가격 판단과 현장 실사는 보류입니다. 단독주택 건물과 일괄매각 토지의 실제 사용 가능 범위, 점유관계, 제시외 건물 및 하천·도로 현황이 확인된 뒤에야 응찰가를 검토할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 425,938,000원에 무엇을 실제로 취득하고 활용할 수 있느냐입니다.