울산지방법원 2025타경1148. 울산 울주군 삼남읍 방기리 818 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 사건 용도는 기타 + 토지이며 건물과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 이제우이고, 등기상 말소기준은 2018.09.18 설정된 주식회사부산은행 근저당 440,000,000원입니다. 이후 같은 부산은행 명의 근저당 3건과 임의경매개시결정이 이어지며, 이 등기 권리들은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확하지만 물건의 성격은 단순한 주택 한 채로만 보면 안 됩니다. 목록3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황 일부가 하천이고, 목록4 토지는 공부상 ‘전’이지만 현황은 도로입니다. 농지취득자격증명은 필요 없다고 명시되어 있지만, 실제 이용 가능 범위와 토지별 현황은 입찰 전에 반드시 현장에서 맞춰 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 818 · 울산광역시 울주군 삼남읍 방기6길 23-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 건물 2층 |
| 소유자 | 이제우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 869,261,800원 / 869,261,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 763,514,809원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 농지취득자격증명 필요 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 4건 모두 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.09.18 접수된 주식회사부산은행 근저당 440,000,000원입니다. 이후 2020.03.13 110,000,000원, 2022.03.28 165,000,000원, 2023.07.26 104,000,000원의 근저당이 추가 설정됐고, 2025.05.20 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시나리오에서는 이 근저당 채권최고액 합계 819,000,000원이 모두 배당되고, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 토지·현황 분석 — 이 사건의 핵심
감정평가상 건물은 철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 위생·급배수·난방·가스공급설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 제2종일반주거지역에 속하고, 제공된 토지 정보의 면적은 932.0㎡, 형상은 부정형, 높이는 평지, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
| 구분 | 공부 / 지정 | 현황·확인사항 |
|---|---|---|
| 목록3 | 공부상 ‘전’ | 일부 현황 하천 |
| 목록4 | 공부상 ‘전’ | 현황 도로 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 | 이용계획 확인 필요 |
| 하천 | 하천구역 | 저촉 |
| 농지취득 | 목록3·4 공부상 ‘전’ | 농지취득자격증명 필요 없음 |
특히 기호(1) 방기리 818과 기호(3) 방기리 818-1은 하천구역에 포함되고, 기호(4) 방기리 818-3은 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 즉 이 사건은 등기상 인수 여부보다 각 토지의 실제 경계·현황과 하천구역 저촉 범위를 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 869,261,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,092,618원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,169,182원 |
현재 회차 869,261,800원 가정에서는 집행비용 11,092,618원을 제외하고 근저당 채권최고액 합계 819,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여액은 39,169,182원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 869,261,800원 | 819,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 695,409,440원 | 686,055,346원 | 132,944,654원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 556,327,552원 | 548,364,276원 | 270,635,724원 | 0원 |
유찰이 진행되면 부산은행 측 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 ‘인수액 증가’가 아니라 매각가격과 채권자의 미회수 규모 변화입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방기초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 일부 노변 근린생활시설·소규모 공동주택·주상용건물·단독주택·나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 단독주택 이용 중이며, 위생·급배수·난방·가스공급설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형이며 제공된 토지면적은 932.0㎡, 공시지가는 347,500원/㎡입니다.
- 규제·현황. 하천구역 저촉과 가축사육제한구역이 확인되며, 공부상 ‘전’인 일부 토지가 현황 하천·도로로 이용되고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 매각목록과 현장 배치를 맞춰 확인하세요.
- 목록3 현황 확인. 공부상 ‘전’이지만 일부 현황 하천입니다. 실제 경계와 이용 가능한 범위를 확인하세요.
- 목록4 현황 확인. 공부상 ‘전’이나 현황은 도로입니다. 도로 이용 상태와 실제 점유 형태를 현장에서 확인하세요.
- 하천구역 저촉 확인. 방기리 818 및 818-1은 하천구역에 포함되므로 이용계획과 제한 범위를 입찰 전에 대조하세요.
- 농지취득자격증명. 이 사건은 농지취득자격증명이 필요 없다고 명시되어 있습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 거주·점유 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘토지의 실제 모습’을 보라
이 사건의 등기 권리는 구조가 비교적 선명합니다. 2018.09.18 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 부산은행 근저당과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 단순히 “인수 0원이니 안전하다”에서 분석을 끝내면 안 됩니다. 이 물건은 단독주택과 토지를 일괄매각하고, 공부와 현황이 다른 토지가 포함돼 있습니다. 목록3은 일부 하천, 목록4는 도로로 이용되고 있으며 하천구역 저촉도 확인됩니다. 따라서 입찰의 핵심은 등기 말소 여부보다 토지 경계·현황·이용제한을 실제 가치에 어떻게 반영할지입니다. 권리 측면은 소멸형이지만, 물건 자체의 개별성이 큰 만큼 현장 확인을 거친 뒤 가격을 판단해야 할 사건입니다.
