울산지방법원 2025타경1173. 경상남도 양산시 어곡동 1662-8, 어실로 498 소재의 근린시설 + 토지입니다. 토지는 980.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 감정요항표상 건물은 제1종근린생활시설과 제1종근린생활시설 부속 창고로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
등기상 핵심은 2016.10.26 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 744,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 부산은행 채권최고액 55,000,000원 근저당과 임의경매개시결정, 금정구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상 매각가 529,367,000원에서는 채권최고액 기준으로 277,326,670원 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1173 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 어곡동 1662-8 · 경상남도 양산시 어실로 498 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 제1종근린생활시설 부속 창고 |
| 토지 | 980.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김연화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 756,238,060원 / 529,367,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 682,925,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 동양산농업협동조합 근저당 845,000,000원과 산내농업협동조합 근저당 624,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현행 말소기준은 2016.10.26 주식회사부산은행 근저당 744,000,000원입니다. 이후 2024.06.24 부산은행 근저당 55,000,000원, 2025.05.30 임의경매개시결정, 2026.03.23 금정구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 시세 판단은 보류
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 529,367,000원, 감정가 756,238,060원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 529,367,000원 | 521,673,330원 | 277,326,670원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 370,556,900원 | 364,569,103원 | 434,430,897원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 259,389,829원 | 254,958,371원 | 544,041,629원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격이 낮아져 생기는 채권자 미배당과 매수인이 떠안는 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 529,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,693,670원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 744,000,000원 | 521,673,330원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 799,000,000원 중 예상 배당은 521,673,330원, 미배당은 277,326,670원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 어곡동 소재 경남외국어고등학교 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공장·창고·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하나 시외곽지역으로 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설과 제1종근린생활시설 부속 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물은 2008.3.27 사용승인, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물은 2014.10.2 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설이 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 자료상 준공업지역에 접합니다.
- 공시지가. 432,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 토지상에 이동 가능한 컨테이너 1동(약 18㎡)이 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린시설과 토지가 일괄매각 대상이므로 매각목록과 현황 경계를 원본에서 대조합니다.
- 컨테이너 확인. 토지상 이동 가능한 약 18㎡ 컨테이너 1동의 소유관계와 매각 포함 여부를 현장에서 확인합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 토지·근린시설 실거래와 임대수익을 별도로 조사합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권자 미배당 277,326,670원은 배당 부족액이며, 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 확인이 필요
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2016.10.26 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 부산은행 추가 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 근린시설 + 토지라는 물건 성격상 동일 상품의 실거래 시세가 제시되지 않았고, 감정요항표의 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기 권리는 정리되지만, 점유·임대차와 실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 피해야 합니다.
