울산지방법원 2025타경1229. 경상남도 양산시 용당동 321의 공장 및 토지입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 공장이고, 토지는 공장용지 763.0㎡입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 2007.08.31. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 강미옥이며 2014.03.04. 소유권이 이전됐습니다.
현재 등기에서 권리분석의 기준점은 2020.11.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 697,200,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류 505,000,000원, 국민은행 가압류 15,909,696원, 케이에프에이치이오공육유동화전문 유한회사 가압류 64,728,627원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1229 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 용당동 321 · 경상남도 양산시 웅비공단길 106-26 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가상 공장 |
| 토지 | 공장용지 763.0㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 2007.08.31. 사용승인 |
| 소유자 | 강미옥 |
| 감정가 / 최저가 | 758,796,500원 / 758,796,500원 (신건) |
| 청구액 | 337,199,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2020년 하나은행 근저당이 기준
과거 경남은행·부산은행·국민은행·중소기업진흥공단의 근저당과 주식회사조인테크 전세권 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 남아 있는 권리 가운데 2020.11.27. 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없어 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교자료가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 758,796,500원으로 유찰 없는 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 최근 거래 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 758,796,500원 | 534,029,788원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 607,037,200원 | 684,271,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 485,629,760원 | 804,464,861원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 534,029,788원에서 684,271,495원, 804,464,861원으로 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 권리 인수와 가격 적정성이 별개의 문제라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 758,796,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,987,965원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 697,200,000원 | 697,200,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 505,000,000원 | 51,608,535원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,909,696원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이에프에이치이오공육유동화전문 유한회사 | 64,728,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,282,838,323원 중 채권자 예상배당은 748,808,535원, 미배당은 534,029,788원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 매각 제외 항목 — 현장에서 반드시 확인
따라서 낙찰가격을 검토할 때 감정가에 어떤 시설이 포함돼 있고 실제 현장에 무엇이 남아 있는지 구분해야 합니다. 특히 소재불명 기계기구 11점은 낙찰 후 취득 대상으로 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 용당동 소재 용당일반산업단지 북동측 인근이며, 주위는 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 내·외벽은 판넬마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 763.0㎡, 일반공업지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 350,000원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립승인지역 및 가축사육제한구역에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 758,796,500원을 곧바로 시세로 보지 말고 토지·건물의 별도 가치와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 소재불명인 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 11점은 매각 제외이므로 실제 소재와 가동설비 목록을 대조해야 합니다.
- 제외 구조물 확인. 철거 용이 구조물과 컨테이너박스 1개동은 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되므로 감정평가명세와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.11.27. 하나은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현물은 따로 봐야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.11.27. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 758,796,500원이 곧 최저가인 신건임에도 이를 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
여기에 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 11점 소재불명·매각 제외, 철거 용이 구조물과 컨테이너박스 1개동의 제외 조건이 붙습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실제 현물 구성과 감정가 적정성 확인이 핵심입니다. 권리는 정리되더라도, 신건 가격에 바로 응찰할 근거는 별도로 확인해야 합니다.
