울산지방법원 2025타경1229. 경상남도 양산시 용당동 321 소재 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장이고, 토지는 공장용지 763㎡, 일반공업지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가 758,796,500원에서 1회 유찰된 531,158,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2020년 11월 27일 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 697,200,000원입니다. 이후 기술보증기금·국민은행· 케이에프에이치이오공육유동화전문의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 임차보증금 승계 문제도 없으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 용당동 321 · 경상남도 양산시 웅비공단길 106-26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 토지 763㎡ |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 2007.08.31 사용승인 |
| 소유자 | 강미옥 · 2014.03.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 758,796,500원 / 531,158,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 337,199,438원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.27 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 697,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 현재 존속하는 주요 권리 가운데 말소기준은 2020.11.27 하나은행 근저당권이며, 그 이후의 기술보증기금 가압류 505,000,000원, 국민은행 가압류 15,909,696원, 케이에프에이치이오공육유동화전문 가압류 64,728,627원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저가는 531,158,000원으로 감정가 758,796,500원의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 공장에 대한 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 531,158,000원과 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 531,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,711,580원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 697,200,000원 | 523,446,420원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 505,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,909,696원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이에프에이치이오공육유동화전문 | 64,728,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,282,838,323원에 대해 배당모형상 523,446,420원이 채권자에게 배당되고, 759,391,903원의 미배당이 발생합니다. 하나은행 근저당은 채권최고액 기준으로 계산된 모형이며, 신청채권 청구액은 337,199,438원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 매각범위 — 기계기구·구조물 제외를 반드시 확인
따라서 낙찰가는 공장용 부동산을 취득하는 금액이지, 등기상 담보목록에 있었던 기계기구 11점을 함께 취득하는 금액으로 보면 안 됩니다. 특히 현재 시설의 실제 가동 상태와 매각대상·제외대상의 경계를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이며, 토지는 지목 공장용지·토지이용상황 공업용입니다.
- 입지. 양산시 용당동 ‘용당일반산업단지’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 763㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지이며, 공시지가는 350,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이고 소로1류(10m~12m)·소로2류(8m~10m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 건물상태. 일반철골구조 판넬지붕 단층, 2007.08.31 사용승인. 위생설비·급배수설비가 설치되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 531,158,000원 | 523,446,420원 | 759,391,903원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 371,810,600원 | 365,805,252원 | 917,033,071원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 260,267,419원 | 255,823,675원 | 1,027,014,648원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 배당모형상 신청채권 337,199,438원이 충족되지만, 3회 유찰 시에는 배당액 255,823,675원으로 신청채권액보다 낮아집니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 531,158,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 기계기구 제외. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 11점은 소재불명이며 매각에서 제외됩니다. 생산설비 가치가 낙찰가에 포함된다고 전제하면 안 됩니다.
- 구조물 제외. 철거가 용이한 구조물과 컨테이너박스 1개동 역시 감정평가·매각 제외이므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 매각범위. 본건은 일괄매각이고 제시외 건물은 포함됩니다. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 구조물의 범위를 현장에서 대조하세요.
- 권리. 말소기준권리 이후 가압류는 모두 소멸하고 임차인도 없어 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 등기 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 토지 규제. 일반공업지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한과 실제 사업계획의 적합성을 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현물과 가격 검증이 더 중요하다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2020.11.27 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 좋은 입찰물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
현재 최저가 531,158,000원은 감정가의 70%지만 실제 거래시세가 없어 가격 우위가 검증되지 않았고, 공장저당 기계기구 11점이 소재불명으로 매각에서 제외되며 구조물·컨테이너 일부도 제외됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 “531,158,000원이 실제 남아 있는 공장·토지의 가치에 비해 적정한가”를 현장과 별도 시세조사로 확인하는 것입니다. 권리는 정리되지만, 가격과 매각범위는 보수적으로 봐야 합니다.
