울산지방법원 2025타경1317. 양산시 물금읍 가촌리 미건엘리시아 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 근린생활시설로, 감정가는 861,000,000원입니다. 두 차례 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 421,890,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 큰 만큼 숫자만 보면 눈길을 끌지만, 경매에서 중요한 것은 감정가와의 차이가 아니라 실제 시장에서 얼마에 거래되거나 임대될 수 있느냐입니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2016년 10월 19일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 미건디앤시주식회사 근저당권도 매각으로 소멸할 대상입니다. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임차권 여부는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
더 주의할 부분은 배당과 가격입니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 배당 가능한 금액이 선순위 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못합니다. 후순위 근저당권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 이러한 채권 부족액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아니지만, 감정가 대비 큰 할인율이 상가의 실제 시장가치까지 보증하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1288-3 미건엘리시아 1층 101호 도로명주소: 경상남도 양산시 물금읍 야리3길 22 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 구조 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 오강희 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2016.10.19 소유권이전 · 2016.10.17 매매 · 거래가액 895,400,000원 |
| 감정가 | 861,000,000원 |
| 최저매각가 | 421,890,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 513,982,431원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.19 · 을구 1번 · 농협은행 근저당권 · 채권최고액 608,400,000원 |
| 후순위 담보권 | 2016.11.08 · 을구 2번 · 미건디앤시주식회사 근저당권 · 채권최고액 235,000,000원 |
| 점유 / 임대관계 | 감정 당시 공실 · 임대관계 미상 · 확인된 임차인 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 매각으로 소멸
이 물건의 말소기준권리는 2016년 10월 19일 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 608,400,000원이고, 채무자는 소유자 오강희입니다. 현재 경매도 이 근저당권자인 농협은행의 신청으로 개시됐습니다.
그다음인 2016년 11월 8일 설정된 을구 2번 미건디앤시주식회사 근저당권 235,000,000원은 말소기준 이후 권리입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025년 8월 4일의 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 정리 대상입니다.
소유권의 초기 흐름에는 신탁등기도 등장합니다. 미건디앤시주식회사 명의 소유권보존 후 농협은행으로 신탁에 따른 소유권이전이 이루어졌으나, 해당 신탁등기는 2016년 10월 19일 말소됐습니다. 이후 오강희 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁 사실만으로 현재 신탁상 권리의 인수를 추정할 근거는 없습니다.
② 가격 분석 — 49% 할인율과 실거래 시세는 다르다
현재 최저매각가는 421,890,000원입니다. 감정가 861,000,000원의 49%이므로 감정평가액에 비해서는 크게 낮아진 금액입니다. 그러나 이 물건의 거래 적정성을 판단할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세는 확인되지 않았습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 / 비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 861,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 421,890,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 현재 최저가 기준 실질취득 | 421,890,000원 | 등기상 인수 0원 · 취득 부대비용 별도 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 판단 보류 |
| 임대수익 | 확인 필요 | 감정 당시 공실 · 임대조건 미확인 |
③ 예상배당표 (매각가 421,890,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 선순위 농협은행 근저당권에 배당 가능 재원이 집중되고, 후순위 미건디앤시주식회사 근저당권과 소유자에게는 배당 잔액이 발생하지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,618,900원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 608,400,000원 | 415,271,100원 |
| 2. 미건디앤시 근저당권 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 843,400,000원 | 415,271,100원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 428,128,900원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권최고액을 기준으로 단순 배당 계산한 결과입니다. 실제 확정채권액, 배당요구, 당해세 및 우선변제채권 등에 따라 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 리스크 검증은 남는다
현재는 2회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰을 가정하면 최저매각가와 예상배당액은 다음과 같이 변화합니다. 아래 금액은 회차별 계산 시나리오이며, 실제 향후 매각가격이나 낙찰 결과가 확정된 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 421,890,000원 | 428,128,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 295,323,000원 | 553,011,522원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 206,726,100원 | 640,368,065원 | 0원 |
3회 유찰 시 예상배당은 290,388,478원, 4회 유찰 시에는 203,031,935원입니다. 두 경우 모두 후순위 근저당권자에게 배당될 재원은 남지 않고, 신청채권자인 농협은행의 청구금액도 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 증산초등학교 남동측 인근입니다. 각종 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재하는 상가지대에 있으며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 위치. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 101호입니다. 근린생활시설 구조이나 감정평가 당시 공실상태로 조사됐습니다. 실제 영업 가능 업종과 점포의 이용 효율은 별도 확인이 필요합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 주변은 중로와 접하며, 도로의 폭과 포장상태 등 인접 도로 여건은 보통입니다. 토지 관련 조사에서는 중로각지로 분류됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역입니다. 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지입니다. 전체 토지면적은 1,491.2㎡이며, 공시지가 자료상 2,195,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지의 가격 관련 정보로, 개별 101호의 시장가치를 직접 뜻하지 않습니다.
- 건물 설비. 전기·위생·급배수·소화전·승강기 및 기타 부대설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 점포 내부 상태와 시설 유지·보수 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업용 부동산으로서 실제 환금성은 해당 점포의 입지, 가시성, 접근성, 임대수요 및 매수층에 좌우됩니다. 최근 거래가격과 임대조건이 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 조사. 미건엘리시아 및 인근 상업용 집합건물의 유사한 1층 점포 거래를 확인하세요. 감정가 대비 49%가 아니라 실제 시장가격 대비 취득금액으로 가격 매력을 판단해야 합니다.
- 임대수익 검증. 감정 당시 공실이므로 예상 보증금·월세·관리비·공실 기간과 임차수요를 확인하세요. 검증되지 않은 임대수익을 전제로 수익률을 계산하지 않는 것이 중요합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자, 사용 현황 및 신규 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 을구 1번 농협은행 근저당권과 을구 2번 미건디앤시주식회사 근저당권의 말소 여부를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 미납 관리비. 공실 상가도 관리비와 유지비가 발생할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납, 관리규약 및 매수인 부담 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 점포 이용 제한. 근린생활시설 용도에 적합한 업종, 시설변경 가능 여부, 주차 여건과 건물 관리규정을 확인하세요.
- 추가 유찰 판단. 현재 최저가 421,890,000원과 추가 유찰 시나리오 295,323,000원, 206,726,100원을 참고하되, 각 가격이 실제 시세 이하인지 반드시 별도 확인하세요.
- 취득 부대비용. 등기상 인수채무는 0원으로 분석되지만 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도 부담이 발생할 수 있습니다.
- 입찰 전 최종 점검. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 떨어진 상가, 싸다는 증거는 아직 없다”
이 물건의 강점은 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 미건디앤시주식회사 근저당권도 매각으로 소멸할 대상입니다. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정 당시 공실이었습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 매수인 인수채무는 0원입니다.
반면 가격 판단에는 상당한 유보가 필요합니다. 감정가 861,000,000원이 두 번의 유찰로 421,890,000원까지 내려왔지만, 이 금액이 최근 실거래나 수익가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 상업용 부동산은 실제 임대료와 공실 위험, 재매각 가능성이 확인되지 않으면 감정가 대비 할인율만으로 매력을 평가하기 어렵습니다.
현재 배당 시나리오에서는 선순위 농협은행에만 배당되고 후순위 담보권에는 배당되지 않습니다. 미배당 채권이 크더라도 이 자체가 매수인의 인수채무로 바뀌지는 않습니다. 결국 낙찰 여부를 좌우할 진짜 쟁점은 권리 인수보다 시장가격과 상가의 활용 가능성입니다.
결론은 권리 검토 통과, 가격·환금성 판단 보류입니다. 현재 최저가의 적정성은 주변 유사 점포의 실제 매매가격과 임대수익을 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다. 두 번 유찰됐다는 사실이 아니라, 실제로 얼마의 수익과 처분가치를 확보할 수 있는가가 이 물건의 핵심입니다.
