울산지방법원 2025타경1317. 양산시 물금읍 미건엘리시아 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설 구조의 상업용 부동산이며 현황은 공실상태입니다. 오강희가 2016.10.19 895,400,000원에 소유권을 이전받았고 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 608,400,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2016.11.08 미건디앤시주식회사 명의 채권최고액 235,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2025.08.04 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1288-3 미건엘리시아 1층 101호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 구조 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 오강희 (2016.10.19 소유권이전 · 거래가액 895,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 861,000,000원 / 861,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 513,982,431원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태도 공실상태입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유·임대차 관계는 입찰 전 원본 서류와 현장을 다시 대조하는 것이 안전합니다. 현재 배당·인수 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 점검 — 신건 861,000,000원, ‘싸다’는 근거가 아직 없다
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 861,000,000원입니다. 동일 상권·동종 호실의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 상태에서는 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
등기상 오강희의 2016.10.19 거래가액은 895,400,000원이지만, 이는 현재 시세를 나타내는 최근 거래가 아니라 과거 소유권 취득 이력입니다. 따라서 신건 가격의 메리트는 이 금액과의 단순 차이로 판단하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 861,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 688,800,000원 | 163,888,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 551,040,000원 | 300,270,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 861,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,010,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 608,400,000원 | 608,400,000원 |
| 2. 근저당 · 미건디앤시주식회사 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,590,000원 |
현재 회차 861,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 채권액 843,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 6,590,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·상업나지가 혼재한 상가지대입니다. 감정평가에서는 상업용 부동산의 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 현황. 근린생활시설 구조이나 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 주변으로 중로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방 형태이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,491.2㎡, 공시지가 2,195,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물·하자. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층이며 전기·위생·급배수·소화전·승강기 등 부대설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가 861,000,000원이 최근 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 권리의 단순함과 가격의 적정성을 분리해서 판단해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실인 근린시설이므로 임대수요·공실기간·적정 임대료 등 실제 수익성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각 전 점유관계와 관련 원본 서류를 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2016.10.19 농협은행주식회사 근저당이 기준이며, 2016.11.08 미건디앤시주식회사 근저당과 2025.08.04 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당액은 늘지만 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 유찰을 권리위험 증가로 오해하지 말고 가격과 채권 배당을 구분하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.10.19 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 미건디앤시주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 공실상태입니다. 최근 실거래 비교 없이 신건 최저가 861,000,000원을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 과거 취득가 895,400,000원 역시 현재 시장가격을 대신하는 자료가 아닙니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 추가 검증입니다.
