울산지방법원 2025타경1394. 양산시 평산동 봉우아파트 207동 2층 203호 아파트입니다. 현재 소유자는 김태형이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사 국민은행이며 청구액은 7,099,723원입니다. 권리분석의 기준점은 2015.02.23. 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 34,800,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당, 한국금융자산대부·하나캐피탈·서울보증보험·삼성카드·국민행복기금 가압류, 2025.09.05. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차 부분입니다. 박꽃내는 2017.12.27. 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 10,000,000원의 주택임차권등기를 2025.01.17. 마쳤습니다. 전입일이 말소기준 2015.02.23.보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 하지만 별도로 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 존재합니다. 이 점유자는 선순위인지 후순위인지 판정할 자료가 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1394 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 207동 2층 203호 |
| 용도 / 위치 | 공동주택(아파트) · 지하 1층/지상 20층 건물 중 2층 203호 |
| 비교대상 면적 | 67.88㎡ |
| 소유자 | 김태형 |
| 감정가 / 최저가 | 81,500,000원 / 81,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 7,099,723원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 봉우 · 998세대 · 1994.01.17. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 미상은 별도
| 임차인·점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박꽃내 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 2017.12.27 / 2017.12.27 | 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2025.01.17 | 해당 없음 |
| 성명 미상 점유 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
등기부만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2015.02.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 후 2017.08.09. 추가 근저당 9,600,000원과 2023년 이후 다섯 건의 가압류, 박꽃내의 2025.01.17. 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2000~2004년에 설정됐던 압류·가압류·전세권·근저당 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 81,500,000원은 최근 평균의 100.2%
봉우아파트의 최근 12개월 실거래 12건은 67.88㎡와 74.53㎡ 거래가 함께 잡혀 있으며, 평균은 81,375,000원입니다. 현재 최저매각가 81,500,000원은 이 평균의 100.2%입니다. 평균보다 낮은 가격이 아니므로 신건이라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.53㎡ | 19 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 67.88㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 67.88㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.07 | 74.53㎡ | 1 | 59,500,000원 |
| 2026.06 | 74.53㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 74.53㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 67.88㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2026.03 | 74.53㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 74.53㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 74.53㎡ | 20 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 74.53㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 74.53㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 81,375,000원 |
최근 거래 범위는 58,000,000원~110,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 이 물건의 비교대상 면적과 같은 67.88㎡는 2026.08. 2층에서 58,000,000원, 2026.07. 8층에서 93,000,000원, 2026.03. 11층에서 97,000,000원에 거래됐습니다. 대상도 2층이므로 2026.08. 67.88㎡·2층 58,000,000원 거래는 가격 검토에서 반드시 함께 봐야 할 직접 비교 표본입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,867,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 4. 가압류 · 한국금융자산대부주식회사 | 102,077,199원 | 35,233,000원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 10,978,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,512,983원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,280,098원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 20,365,654원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 190,614,264원 중 채권자 예상배당은 79,633,000원, 미배당은 110,981,264원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박꽃내 임차권의 우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 신명초등학교 남측 인근으로, 주위는 대단지 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하 1층/지상 20층 건물 중 2층 203호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 560,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 근린공원·중로3류 저촉, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 단지. 봉우아파트는 998세대, 1994.01.17. 준공이며 최근 거래가격은 58,000,000원부터 110,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인이 최우선. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재의 실제 성명·전입일·점유개시일·보증금을 확인해야 합니다.
- 박꽃내 임차권. 전입 2017.12.27.은 말소기준 2015.02.23. 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구가 있으므로 실제 배당순위와 우선변제 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 81,500,000원은 최근 12개월 평균 81,375,000원의 100.2%입니다. 최근 평균보다 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 동일 면적·층 거래 확인. 2026.08. 같은 67.88㎡·2층 거래가 58,000,000원에 존재하므로 개별 호수 상태와 거래조건을 함께 확인해야 합니다.
- 다수 후순위 채권. 후순위 가압류 총액이 크고 현재 매각가 가정에서도 110,981,264원의 미배당이 발생합니다. 권리 소멸 여부와 별개로 점유·명도 상황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기와 최근 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 말소기준은 2015.02.23. 국민은행 근저당입니다. 이후 근저당·가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 이름이 확인된 임차인 박꽃내도 전입이 2017.12.27.이라 대항력이 없습니다. 이 부분만 보면 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 남아 있습니다. 이 사람의 대항력은 가능·미상이므로 권리 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 가격도 81,500,000원이 최근 12개월 평균 81,375,000원의 100.2%이고, 같은 67.88㎡·2층의 2026.08. 거래가 58,000,000원인 만큼 신건 가격 메리트도 뚜렷하지 않습니다. 결론은 등기권리 정리는 비교적 명확하지만, 미상 점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
