청주지방법원 2025타경30792. 충주시 주덕읍 화곡리 시그니처시티 4층 411호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 배명숙이며, 2021.03.08 소유권이전 등기에 거래가액 90,233,832원이 기재돼 있습니다. 같은 날 주덕신용협동조합이 채권최고액 55,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.09.16 주덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매 신청 청구액은 46,000,000원입니다. 현재 회차 최저매각가는 50,381,000원으로 감정가 123,000,000원의 40.96% 수준입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가 대비 할인폭이 크다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 4층 411호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 4층 411호 |
| 소유자 | 배명숙 · 2021.03.08 소유권이전 등기 · 거래가액 90,233,832원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 50,381,000원 (4회 유찰, 감정가 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주덕신용협동조합 / 46,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
등기부상 2021.01.18 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나 이미 말소됐고, 2021.03.08 배명숙 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주덕신용협동조합 근저당권 55,200,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.09.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당계산상 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 등록자 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 등록일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미드미 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 주식회사 미드미가 상가건물임대차현황서상 등록자로 확인됩니다. 등록일은 2022.02.21로 말소기준권리인 2021.03.08 근저당보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 순위입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 50,381,000원으로 감정가 123,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,306,858원 |
| 2. 근저당 · 주덕신용협동조합 | 55,200,000원 | 49,074,142원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,381,000원 기준 근저당 채권최고액 55,200,000원 중 49,074,142원이 배당되고 6,125,858원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 미회수분이지 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,381,000원 | 49,074,142원 | 6,125,858원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,304,800원 | 39,179,314원 | 16,020,686원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,243,840원 | 31,263,451원 | 23,936,549원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 46,000,000원이 배당 계산상 충족되지만, 5회 유찰 시 39,179,314원, 6회 유찰 시 31,263,451원으로 내려가 신청채권액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 그래도 이 부족액 자체가 낙찰자에게 이전되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 주덕읍 화곡리 화곡초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공장이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 포장도로와 접하고, 동측으로 폭 약 6미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(충주기업도시)이며 기업도시개발구역에 포함됩니다.
- 토지. 대표 토지 공시지가는 968,900원/㎡이고, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가는 감정가의 40.96%지만 최근 실거래 비교가 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대료를 대조해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 주식회사 미드미의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 임차 등록자는 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 실제 점유자가 누구인지 확인해야 명도비용과 기간을 판단할 수 있습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 오피스텔 수요·임대상황·물건 상태와 관련된 것인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 관리비 체납 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 공부상 용도와 실제 이용형태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 아직 미완성
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021.03.08 주덕신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차 등록자 주식회사 미드미도 2022.02.21 등록으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최저가 50,381,000원이 감정가의 40.96%까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 없고 이미 4회 유찰됐기 때문입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 위험해서 피할 물건”이라기보다, 권리는 정리돼 있으나 실제 시장가와 임대·점유 상황을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
