울산지방법원 2025타경1452. 울산 북구 창평동 485-1의 토지와 단독주택을 함께 보는 사건입니다. 토지는 436.0㎡의 대지로, 감정평가상 주택은 조적조 슬래브지붕 단층이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최명일이고, 2020.11.18. 설정된 농소농업협동조합 근저당 채권최고액 360,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.11.13. 설정된 이영실 31,000,000원, 현경도 27,000,000원, 최옥자 19,000,000원의 근저당과 2025.09.25. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임대관계가 미상으로 평가되어 있어 점유·임차관계는 입찰 전 원문과 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1452 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 창평동 485-1 · 울산광역시 북구 차일2길 55-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 436.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최명일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 604,233,850원 / 422,964,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 청구액 | 21,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.18. 농소농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재돼 있습니다. 2024.11.13. 설정된 이영실·현경도·최옥자의 근저당과 2025.09.25. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 현황·토지 체크 — ‘일괄매각’ 안의 물리적 변수
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 목록 2 건물 중 부속 토담조 함석지붕 단층 퇴비사 41.4㎡는 현황상 멸실되어 감정평가와 매각에서 제외됐습니다. 또한 목록 1 토지의 북측 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,629,640원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이영실 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 3. 근저당 · 현경도 | 27,000,000원 | 25,334,360원 |
| 4. 근저당 · 최옥자 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 437,000,000원 중 416,334,360원이 배당되고 20,665,640원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 422,964,000원 | 416,334,360원 | 20,665,640원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 296,074,800원 | 291,129,753원 | 145,870,247원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 207,252,360원 | 203,550,827원 | 233,449,173원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액은 21,000,000원이고, 배당 시뮬레이션상 이영실의 을구 12번 근저당권에는 31,000,000원이 배당됩니다. 반면 2회·3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 유찰이 거듭될수록 후순위 채권의 미배당 폭은 크게 늘지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 농소운동장 남동측 인근으로 단독주택, 일부 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 감안한 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 조적조 슬래브지붕 단층으로, 전기·위생·급배수·도시가스공급·난방설비, 바닥 데크·다락 및 기타 부대설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(차일3지구)이며, 공시지가는 460,200원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 대지이나 북측 극히 일부는 도로로 이용 중이며, 정확한 위치와 면적은 별도 지적측량을 요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사, 매각물건명세서와 전입세대 관련 자료를 직접 대조해 점유관계를 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 북측 일부의 도로 이용 범위는 활용성과 가치에 직접 영향을 줄 수 있어 필요하면 지적측량으로 위치·면적을 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 부속 퇴비사 41.4㎡는 현황상 멸실 상태이고 감정평가·매각에서 제외됐습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각목록과 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교치가 없으므로 별도 시세조사 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현황은 확인”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 등기상으로는 2020.11.18. 농소농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현장 측면에서는 임대관계 미상, 토지 북측 일부의 도로 이용, 부속 퇴비사 41.4㎡ 멸실·매각 제외가 확인 포인트입니다.
현재 최저매각가 422,964,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮게 계산되지만, 점유·토지현황과 가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 단독주택·토지 사건으로 보는 것이 맞습니다.
