울산지방법원 2025타경1452. 울산광역시 북구 창평동 485-1의 토지와 단독주택입니다. 토지는 436.0㎡이고, 건물은 조적조 슬래브지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 최명일이며, 2020년 농소농업협동조합 근저당권이 설정된 뒤 2024년 이영실·현경도·최옥자의 근저당권이 이어졌습니다.
말소기준은 2020.11.18. 농소농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 이영실 31,000,000원, 현경도 27,000,000원, 최옥자 19,000,000원의 근저당권과 2025.09.25. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 창평동 485-1 · 울산광역시 북구 차일2길 55-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 436.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 단층 주택 · 부속 퇴비사 현황 멸실 |
| 소유자 | 최명일 |
| 감정가 / 최저가 | 604,233,850원 / 604,233,850원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영실 / 21,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준인 농소농업협동조합 근저당권을 포함해 현재 확인되는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류와 강제경매개시결정은 해제·취하로 이미 말소됐고, 과거 근저당권들도 해지 또는 등기부상 말소 상태입니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 등기 권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 가격의 시세 우열은 미확정
감정가와 현재 최저매각가는 모두 604,233,850원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수 0원만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
감정평가상 본건은 농소운동장 남동측 인근의 주거용 부동산으로, 주변에는 단독주택·일부 근린생활시설·주거나지가 혼재합니다. 개별 주택과 토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지 경계 및 현황 이용에 따라 가치 차이가 생기므로 감정가와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,233,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,442,338원 |
| 을구 11번 근저당권 · 농소농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 이영실 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 현경도 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 최옥자 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 158,791,512원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 437,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 158,791,512원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 604,233,850원 | 437,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 483,387,080원 | 437,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 386,709,664원 | 380,495,729원 | 56,504,271원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 농소운동장 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·일부 근린생활시설·주거나지가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 단독주택으로 이용 중이며 전기·위생·급배수·도시가스·난방설비, 바닥 데크와 다락 등이 설치돼 있습니다.
- 건물 현황. 조적조 슬래브지붕 단층 주택이고, 부속 퇴비사는 현황 멸실 상태입니다.
- 토지 현황. 436.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 공부상 대지 중 극히 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(차일3지구)·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 공시지가. 460,200원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입 여부, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하세요.
- 지적측량. 현황 도로의 정확한 위치와 면적을 확인해 실제 사용 가능한 토지 범위를 검토하세요.
- 멸실 현황 대조. 부속 퇴비사의 현황 멸실 상태와 공부 정리 여부를 원본 및 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 거래자료 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당이 발생해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 토지 일부가 현황 도로로 이용되며, 부속 퇴비사는 멸실 상태입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않아 최저매각가 604,233,850원의 시장 적정성을 단정할 수 없습니다.
등기 권리는 비교적 단순하지만 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 점유 관계와 토지 경계를 확인하고, 현황 멸실을 공부와 대조하며, 인근 거래를 통해 가격을 검증한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 인수액이 아니라 확인되지 않은 현황을 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.
