청주지방법원 2025타경30832. 음성군 맹동면 두성리 ‘충북혁신영무인더스’ 1층 124호입니다. 사건상 용도 표기는 다세대이고, 감정평가의 이용상태는 건축물대장상 판매시설입니다. 기준시점 현재 집기 등이 적치된 공실이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 1층에 위치합니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2025년 6월 10일 현대엘리베이터주식회사 명의의 채권최고액 284,880,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 광주광역시 남구 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 현재 최저매각가는 415,232,000원이고, 배당 계산상 집행비용 6,552,320원과 현대엘리베이터주식회사 근저당 284,880,000원을 모두 배당한 뒤에도 소유자 교부액 123,799,680원이 남습니다. 신고된 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유·사용관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30832 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1429 충북혁신영무인더스 1층 124호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 건축물대장상 판매시설 · 기준시점 현재 집기 등이 적치된 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 중 1층 124호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 415,232,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 청구액 | 237,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.06.10. 현대엘리베이터주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 284,880,000원이며 채무자는 주식회사홍진하우징입니다. 그 뒤 2025.10.16. 임의경매개시결정, 2025.12.16. 광주광역시 남구 압류가 들어왔고 두 권리 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔어도 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 811,000,000원, 현재 최저가는 415,232,000원입니다. 3회 유찰 뒤 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 332,185,600원, 5회 유찰 시 265,748,480원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반 수준이니 싸다”라고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 감정평가에서는 해당 건물 1층의 여러 상가가 공실인 미성숙 상태로 목측됐고, 대상 호실도 건축물대장상 판매시설이면서 현재 공실입니다. 실제 가격 메리트는 감정가 할인율보다 현장 공실률, 업종 지정, 임대수요와 환금성을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,552,320원 |
| 1. 근저당 · 현대엘리베이터주식회사 | 284,880,000원 | 284,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,799,680원 |
현재 회차 415,232,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 284,880,000원이 전액 배당되고 소유자에게 123,799,680원이 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 5회차부터 발생
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 415,232,000원 | 284,880,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 332,185,600원 | 284,880,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 265,748,480원 | 261,228,001원 | 23,651,999원 | 0원 |
5회 유찰 시 매각가가 265,748,480원으로 내려가면 현대엘리베이터주식회사 채권 중 23,651,999원이 미배당으로 남습니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 생기는 것과 낙찰자의 승계 부담은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 본사 동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설·공장·공공건물이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 남동측 약 15~20미터 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 판매시설이며 기준시점 현재 집기 등이 적치된 공실입니다. 1층의 상가는 업종이 지정된 상태입니다.
- 공실 리스크. 현장조사에서 1층 여러 상가가 공실인 미성숙 상태로 목측됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지·규제. 준공업지역·제1종지구단위계획구역·도시첨단산업단지·혁신도시개발예정지구 등에 속하며, 토지는 대체로 정방형 평지입니다.
- 공시지가. 138,500원/㎡이며 토지면적은 5,862.7㎡입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재설정. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 판매시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 1층 공실 현황. 현장조사에서 1층 여러 상가가 공실인 상태로 확인됐으므로 현재 영업률과 공실 지속 여부를 직접 점검하세요.
- 업종 지정 확인. 1층 상가는 업종이 지정된 상태이므로 대상 호실에 적용되는 업종 제한과 실제 활용 가능 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 집기가 적치된 공실로 조사됐으므로 실제 점유자·사용자를 확인하세요.
- 압류 관련 세금 확인. 광주광역시 남구 압류 등기가 존재하므로 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 세금의 성격과 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 환금성과 실제 가격이 핵심
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2025년 6월 10일 현대엘리베이터주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 판매시설의 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 415,232,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 현장에서는 1층 여러 상가가 공실인 미성숙 상태로 조사됐습니다. 비교 실거래가도 없어 최저가가 낮다는 이유만으로 저평가라고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 단순, 가격은 검증 필요, 환금성은 보수적으로입니다.
