108,160,000원
148,250,000원
청주지방법원 2025타경30842. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 109동 302호, 전용 59.8332㎡ 아파트입니다. 감정가는 169,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,160,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 148,250,000원, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 최저가는 평균의 73.0%, 최신 거래의 77.3%로 가격 차이가 분명합니다.
권리관계의 중심은 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김지후의 전입·점유 개시일은 2020.05.04.로 말소기준권리보다 늦습니다. 임차권등기에 기재된 증액 후 보증금은 119,360,000원이지만 대항력이 없어, 현재 배당 가정에서는 매수인이 승계할 금액이 0원입니다. 다만 매각 이후 효력이 명확히 표시되지 않은 민간임대주택등기와 금지사항등기가 남아 있어, 가격만 보고 바로 입찰할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8332㎡ · 지하 2층·지상 17층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 (단독소유) |
| 사용승인 / 단지규모 | 2018.01.15. / 741세대 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 108,160,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,245,848원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 임차권 인수는 없지만 특수등기는 확인
말소기준권리는 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김지후는 2020.05.04. 전입과 점유를 시작했으므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 임차권등기는 2023.11.13. 접수됐고 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼, 보증금 미배당분을 매수인이 승계하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지후 | 전유부분 건물 전부 주거·임차권등기 | 119,360,000원 최초 91,900,000원 | 2020.05.04. | 2020.03.30. 2021.10.13. | 2023.11.13. 요구함 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 선순위 배당 후 잔여 필요 | 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득액 기준으로도 최근 거래보다 낮다
신우희가로아파트 동일 면적대의 2026년 2월부터 7월까지 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 148,250,000원, 최신 거래는 140,000,000원, 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 148,250,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 108,160,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 40,090,000원, 최신 실거래보다 31,840,000원 낮습니다. 감정가 대비로는 60,840,000원 내려온 가격입니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균이 아니라, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,314,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 105,845,760원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,245,848원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 총 미배당액은 54,039,000,088원이고 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 선순위 근저당권만으로 매각대금이 소진되므로 후순위 임차권자에게 배당될 잔여도 발생하지 않습니다. 당해세와 최우선변제액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정 당시 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 건물의 3층입니다.
- 입지. 중앙탑초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트·학교·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 사다리형 토지이며 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기업도시개발구역에 해당합니다. 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 환금성. 741세대 단지이며 전용 59.83㎡대에서 2026년 2월부터 7월까지 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격은 140,000,000원에서 160,000,000원 사이입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특수등기 확인. 갑구 4-1 금지사항등기와 갑구 4-2 민간임대주택등기의 매각 후 존속·말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 을구 1번의 54,003,600,000원과 을구 1-1번의 62,160,000원 변경내용, 공동담보 해제 범위를 공동담보목록과 함께 대조하세요.
- 임차권 원본 대조. 김지후의 증액 후 보증금 119,360,000원, 전입일·점유일·확정일자와 배당요구 상태를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 설정됐지만 감정 당시 임대관계와 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 실제 점유자를 기준으로 명도 일정과 비용을 산정하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 평균 148,250,000원과 최신 거래 140,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·세금·체납관리비를 차감한 입찰가 상한을 정하세요.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.27. 매각기일의 낙찰·변경·유찰 여부와 후속 매각일정을 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 입찰”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 김지후의 임차권은 보증금 119,360,000원이 기재돼 있지만 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦어, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 108,160,000원으로 고정되고, 최근 12개월 평균 148,250,000원보다 40,090,000원 낮습니다.
다만 등기부의 금지사항등기와 민간임대주택등기, 우리은행 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내용은 단순한 후순위 권리와 달리 원문 확인이 필요한 부분입니다. 현재 점유관계까지 확인돼 이 세 가지 조건이 정리된다면 가격 경쟁력이 살아납니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 조건부 합격입니다.
