청주지방법원 2025타경30846. 충주시 연수동 푸른아파트 104동 7층 707호로, 감정평가상 방3·거실·주방·화장실 구조의 아파트입니다. 현 소유자 윤미애는 2025.03.05. 매매를 원인으로 2025.05.02. 소유권을 이전받았고 거래가액은 143,000,000원입니다. 같은 날 강남대부캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.10.16. 충주세무서장의 압류와 2025.10.20. 강남대부캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민건강보험공단 압류와 한국주택은행·국민은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 권리분석의 부담이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30846 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 1219 푸른아파트 104동 7층707호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.82㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 12층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 윤미애 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 114,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구액 | 122,268,896원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 1994.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2025.05.02. 을구 3번 강남대부캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.10.16. 압류와 2025.10.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
삼성푸른2차 동일 면적 59.82㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 134,208,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 132,300,000원, 최신 거래는 2026.08. 123,500,000원입니다. 현재 최저가 114,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 5 | 123,500,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2025.05 | 59.82㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.82㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 2024.06 | 59.82㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2024.04 | 59.82㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2024.04 | 59.82㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2024.02 | 59.82㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 59.82㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.82㎡ | 5건 | 132,300,000원 |
현재 최저가 114,400,000원은 최근 12개월 평균 132,300,000원보다 낮고, 2026.08. 최신 거래 123,500,000원보다도 낮은 구간입니다. 따라서 신건 143,000,000원일 때보다 가격 부담은 분명히 줄었습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -2.4%로 내려가 있어, 단순히 전체 평균 134,208,333원만 보고 할인폭을 크게 평가하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,401,600원 |
| 2. 근저당 · 강남대부캐피탈주식회사 | 150,000,000원 | 111,998,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 114,400,000원 가정 시 근저당권자는 111,998,400원을 배당받고 38,001,600원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 122,268,896원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시청 남측 인근으로 푸른아파트·세원한아름아파트·임광아파트와 근린생활시설·금융기관이 소재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 번영대로 및 동측 국원대로 간선도로변에 버스정류장이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 12층 건물 중 7층이며 사용승인일은 1994.11.16입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 556,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 거래. 삼성푸른2차는 480세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 5건 평균은 132,300,000원이고 최근 추세는 -2.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 최신 시세 중심. 전체 12건 평균 134,208,333원보다 최근 12개월 평균 132,300,000원과 최신 거래 123,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -2.4%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 과도하게 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 114,400,000원에서 다시 유찰되면 2회 유찰 91,520,000원, 3회 유찰 73,216,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 발생하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유·임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다”
이 물건은 말소기준이 분명하고 이후 등기상 압류·경매개시결정이 소멸하는 구조라 권리관계 자체는 단순합니다. 현재 회차 최저가는 114,400,000원으로 최근 12개월 평균 132,300,000원의 86.5%, 최신 거래 123,500,000원보다도 낮습니다. 신건 감정가 143,000,000원과 비교하면 가격 조건은 개선됐습니다.
다만 시세는 최근 구간이 이전보다 -2.4% 낮아지는 흐름이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 양호, 가격도 1회 유찰로 접근 가능해졌지만, 점유 확인과 하락 시세를 반영한 응찰가 관리가 핵심”입니다.
