광주지방법원 2025타경6187. 전남광주통합특별시 북구 용두동 276-2, 도로명 하서로 437-1에 위치한 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 기호2가 교회·사무실 등, 기호3이 영유아보육시설이며 기호3은 현재 운영하고 있지 않습니다. 소유자는 대한예수교장로회회복하는교회이고, 2008.06.09 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.02.14 설정된 방림신용협동조합의 채권최고액 3,937,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 2025.09.25 같은 방림신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6187 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용두동 276-2 · 하서로 437-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2 교회·사무실 등 · 기호3 영유아보육시설(현재 운영하지 않음) |
| 소유자 | 대한예수교장로회회복하는교회 |
| 건물 구조 | 기호2 철근콘크리트조 3층 · 기호3 철근콘크리트조 4층 · 사용승인일 2003.01.27 |
| 감정가 / 최저가 | 4,710,675,120원 / 4,710,675,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방림신용협동조합 / 3,450,485,212원 |
| 말소기준 | 2024.02.14 을구 20번 방림신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,937,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
등기 이력에는 과거 압류·가압류와 여러 근저당권이 있었지만 이미 말소된 권리가 다수입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.02.14 방림신용협동조합 근저당권입니다. 2022.09.15 설정됐던 같은 방림신용협동조합의 채권최고액 1,830,000,000원 근저당권도 2024.02.14 해지로 말소됐습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 최저가 하락과 미배당을 분리해서 봐야 한다
신건 최저매각가는 감정가와 같은 4,710,675,120원입니다. 1회 유찰 시 3,768,540,096원, 2회 유찰 시 3,014,832,076원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 생기는 구조는 아니며, 대신 채권자 측 미배당이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,710,675,120원 | 3,937,000,000원 | 0원 | 724,168,369원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,768,540,096원 | 3,728,454,695원 | 208,545,305원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,014,832,076원 | 2,982,283,755원 | 954,716,245원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,710,675,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 49,506,751원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 3,937,000,000원 | 3,937,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 724,168,369원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 3,937,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 724,168,369원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 배당 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·이용상태 — 일괄매각과 공부 확인이 핵심
- 이용상태. 기호2는 교회·사무실 등으로 이용 중이고, 기호3은 영유아보육시설이나 현재 운영하고 있지 않습니다.
- 건물 구조. 기호2는 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층, 기호3은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층이며 사용승인일은 2003.01.27입니다.
- 설비. 기호2에는 위생·급배수·승강기설비, 기호3에는 위생·급배수·난방·냉방·소방설비가 시설돼 있습니다.
- 제시외·일괄매각. 제시외 건물을 매각에 포함하고 일괄매각합니다.
- 면적 확인. 목록2의 등기사항전부증명서상 1층 면적은 324.81㎡, 일반건축물대장상 1층 면적은 342.81㎡이며 감정은 일반건축물대장 면적인 342.81㎡를 기준으로 했습니다.
- 소재지번. 목록3의 공부상 소재지번은 276-2·276-40번지이나 합병되어 276-2번지상에 소재합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용두동 소재 용두중학교 남측 인근이며, 부근은 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통이나 주차여건은 불편합니다.
- 용도지역. 기호1은 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·대로2류 접함이며, 가로구역별 최고높이제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.
- 기호4. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도의 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서상 목록2의 1층 면적은 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 사이에 차이가 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 20번, 2024.02.14 방림신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,937,000,000원을 기준으로 다시 원본을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 매각 포함 및 일괄매각 조건을 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 면적 차이. 목록2 1층의 등기 면적 324.81㎡와 일반건축물대장 면적 342.81㎡ 차이를 현황·건축물대장과 대조하세요.
- 기호3 활용성. 영유아보육시설이 현재 운영되고 있지 않으므로 실제 사용 상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 주차여건. 감정평가서에서 주차여건이 불편하다고 평가된 만큼 현장 주차동선과 수용여건을 직접 확인하세요.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 4,710,675,120원, 1회 유찰 3,768,540,096원, 2회 유찰 3,014,832,076원 기준으로 자금 계획을 따로 세우세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격’을 보는 물건
이 사건의 권리 핵심은 간결합니다. 2024.02.14 방림신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 감정가와 최저가가 4,710,675,120원으로 같고, 배당 시나리오상 근저당권 3,937,000,000원도 전액 배당됩니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 경쟁력은 별개입니다. 교회·사무실과 현재 운영하지 않는 영유아보육시설이라는 이용상태, 주차여건 불편, 제시외 건물 포함 일괄매각, 목록2의 324.81㎡와 342.81㎡ 면적 차이까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 특수 이용성과 가격 검증은 보수적으로” 접근하는 것이 맞습니다.
