광주지방법원 2025타경7647. 광주 광산구 쌍암동 ‘에이엠시티5차’ 5층 502호입니다. 공부상 물건종류는 아파트이고, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 33.1446㎡이며, 2013년 준공된 119세대 규모 건물입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 84,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 기준점은 2013.08.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,977,800,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후의 한국남방개발 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김은희의 전입일은 2018.07.06.으로 말소기준보다 약 5년 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 80,000,000원이지만 이 금액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 33.1446㎡ · 지하1층·지상12층 중 5층 |
| 소유자 | 광주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 16,159,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 2013.08.09 · 119세대 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 승계는 없다
말소기준은 2013.08.16. 우리은행 근저당권입니다. 2014.05.29. 설정된 밀알신용협동조합 근저당권은 2018.06.14. 이미 말소됐습니다. 2023.06.14. 한국남방개발의 가압류 6,216,382,150원, 2025.09.02. 국의 압류, 2025.12.03. 우리은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은희 | 502호 | 2018.07.06 | 80,000,000원 | 2026.02.02 신청 | 없음 | 확정일자 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김은희 본인의 임차관계입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금 80,000,000원을 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.02.02. 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 본다
에이엠시티5차 동일 면적대 33.14㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 97,979,166원이지만, 과거 100,000,000원대 거래와 125,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 94,187,500원과 최신 거래 86,250,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 33.14㎡ | 6 | 86,250,000원 |
| 2024.07 | 33.14㎡ | 9 | 87,500,000원 |
| 2024.06 | 33.14㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2024.02 | 33.14㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2023.04 | 33.14㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2023.04 | 33.14㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2022.06 | 33.14㎡ | 9 | 109,400,000원 |
| 2022.05 | 33.14㎡ | 4 | 98,900,000원 |
| 2022.02 | 33.14㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 33.14㎡ | 9 | 109,400,000원 |
| 2021.12 | 33.14㎡ | 5 | 102,400,000원 |
| 2021.10 | 33.14㎡ | 7 | 105,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 94,187,500원 |
현재 실질취득액 84,000,000원은 최근 12개월 평균 94,187,500원의 89.2%입니다. 최신 거래 86,250,000원과 비교해도 2,250,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격이 최근 시세보다 높다고 볼 수는 없습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 5.7% 낮아진 하락 추세라는 점이 중요합니다. 전체 평균 97,979,166원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,977,800,000원 | 82,088,000원 |
| 3. 가압류 · 한국남방개발 주식회사 | 6,216,382,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 매각대금 84,000,000원 중 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당은 공동담보 및 채권최고액 기준으로 표시된 것이므로 실제 배당은 확정채권액과 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 9,112,094,150원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 9,128,591,750원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 9,141,789,830원 | 0원 |
유찰돼 매각가격이 내려가도 이 사건은 임차보증금 인수형으로 바뀌지 않습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 대규모 공동담보 근저당과 후순위 채권 때문에 배당 부족액은 매각가가 내려갈수록 커집니다. 이 미배당액 자체를 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주우편집중국 서측 인근에 위치하며 주위는 주로 상업·업무용 부동산으로 이루어진 상업·업무지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 공동주택단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물 내 5층 502호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러, 스프링클러, 소화전, 승강기가 설치돼 있고 1층에 자주식 주차장이 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 12m 포장도로와 북측 폭 약 10m 보행자도로에 접하며 남측 도로를 통해 차량 출입합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 소로1류·중로2류·중로3류와 접합니다. 공시지가는 1,413,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 5.7% 낮고, 경매 평균 유찰 횟수 5.2회·낙찰률 0.0%로 경매시장의 유동성은 낮게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 김은희의 전입일은 2018.07.06.으로 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 시점을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당. 배당요구는 2026.02.02. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 우리은행 근저당 채권최고액 2,977,800,000원은 이 한 호의 가치보다 훨씬 크고 공동담보가 설정돼 있습니다. 실제 확정채권액과 공동담보 안분을 확인해야 합니다.
- 최근가격 우선. 전체 평균 97,979,166원보다 최근 12개월 평균 94,187,500원과 최신 거래 86,250,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -5.7%입니다.
- 유찰 이력 체질. 단지 경매 평균 5.2회 유찰·낙찰률 0.0%라는 수치는 향후 재매각 환금성 점검이 필요하다는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 배당요구·공동담보 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 싸지만 출구가 핵심”
이 사건의 핵심은 80,000,000원 임차보증금이 있어도 낙찰자가 이를 인수하지 않는다는 점입니다. 임차인 김은희의 전입일이 2018.07.06.으로 2013.08.16. 말소기준권리보다 늦기 때문에 현재 확인되는 실질취득액은 최저가와 같은 84,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 94,187,500원의 89.2%이고 최신 거래 86,250,000원보다도 낮아 신건 가격이 최근 시세 이상인 물건은 아닙니다. 그러나 최근 거래 흐름은 -5.7% 하락했고, 단지 경매물건은 평균 5.2회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수 위험이 커서 피해야 할 물건’은 아니지만, 가격 할인만 보고 높은 등급을 줄 수 있는 물건도 아닙니다. 권리보다 더 중요한 승부처는 향후 매도 가능한 가격과 환금성입니다.
