광주지방법원 2025타경7951. 광주 서구 쌍촌동 에드가리움1차 6층 611호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 건물은 지하 2층·지상 20층이며 본건은 제6층 제611호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 67,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 가격이 아닙니다. 현재 권리관계에는 2019.10.24. 김병만 전세권 66,000,000원이 있고, 말소기준으로 산정된 2024.02.22. 국의 압류보다 앞섭니다. 해당 전세권의 권리판정은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”입니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1006-18 에드가리움1차 6층 611호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 지하 2층 / 지상 20층 중 제6층 제611호 |
| 소유자 | 양현미 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병만 / 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기상 2015년 소유권보존과 신탁을 거쳐 양현미 명의의 소유권이전이 이루어졌고, 이후 2019년 김병만 앞으로 전세금 66,000,000원·건물 전부를 범위로 하는 전세권이 설정되었습니다. 이 전세권은 2024.02.22. 압류보다 선순위입니다. 2025.12.12. 임의경매개시결정의 채권자도 김병만입니다.
또한 2022.12.06.에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 2018.06.28. 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 해당 등기의 매각 후 처리 역시 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 실거래 대신 미배당을 본다
동일 물건에 대한 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 ‘시세보다 싸다’는 판단을 할 수 없고, 각 회차별 매각가와 전세권 미배당 규모를 중심으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 67,000,000원 | 65,394,000원 | 606,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 53,600,000원 | 52,235,200원 | 13,764,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,880,000원 | 41,708,160원 | 24,291,840원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 김병만 | 66,000,000원 | 65,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 67,000,000원을 전제로 집행비용 1,606,000원과 전세권 배당 65,394,000원이 매각대금 전액을 소진합니다. 전세권 채권 66,000,000원 중 606,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 운천역 남측 인근으로, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 운천역이 있으며 상무대로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 왕복 9차선·왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,471,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2019.10.24. 김병만 전세권 66,000,000원의 매각 후 존속 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 배당과 인수판정 대조. 신건 예상배당은 전세권에 65,394,000원을 배당하고 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 권리판정에는 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
- 미배당. 현재 회차에서도 전세권 채권 중 606,000원이 배당되지 않는 구조입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 미배당 13,764,800원, 2회 유찰 시 24,291,840원으로 확대됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06. 등기된 민간임대주택 관련 내용의 매각 후 처리 여부도 확인 대상입니다.
- 시세 확인. 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 등 입찰에 영향을 주는 원문을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 선순위 전세권을 확정해야 한다
이 사건의 핵심은 신건 최저가 67,000,000원 자체가 아닙니다. 2019.10.24. 설정된 김병만 전세권 66,000,000원이 2024.02.22. 말소기준 압류보다 앞서 있다는 점입니다. 권리판정에는 이 전세권이 매수인에게 인수되는 것으로 표시되어 있고, 신건 예상배당에서도 606,000원 미배당이 발생합니다.
동시에 예상배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 되어 있어 두 판단 사이에 확인이 필요한 부분이 존재합니다. 따라서 결론은 “입찰가를 정하기 전에 전세권의 매각 후 존속 여부부터 확정”입니다. 실거래 시세도 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 싸다고 평가할 근거 역시 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류가 이 사건의 핵심입니다.
