광주지방법원 2025타경34201. 광주 북구 문흥동 186-19의 토지와 지하 1층·지상 4층 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 지하층 창고, 1층부터 3층까지 점포(상가), 4층 주택입니다. 말소기준은 2020년 9월 18일 설정된 두암신용협동조합 근저당 183,600,000원이고, 현재 남아 있는 박효진 가압류 160,000,000원과 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 단순히 “없음”으로 볼 물건은 아닙니다. 이서하·송대현·박시하까지 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 다만 전입일이 각각 2025.04.28, 2024.06.25, 2021.05.06으로 모두 말소기준일인 2020.09.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34201 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 186-19 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 동문대로191번길 52 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 지하층 창고 · 1층~3층 점포(상가) · 4층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 192.5㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 윤대승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 508,366,610원 / 508,366,610원 (신건) |
| 청구금액 | 134,357,181원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 제시외 건물 매각 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 설정됐던 국·서광신용협동조합·동부새마을금고 근저당, 신용보증기금·카카오뱅크 가압류, 북구 압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.09.18 두암신용협동조합 근저당입니다. 2024.03.26 박효진 가압류 160,000,000원과 2025.10.30 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서하 | 1층일부 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송대현 | 3층전부 | 2024.06.25 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2025.12.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박시하 | 알수없음 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일 2020.09.18보다 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 송대현은 보증금 5,000,000원·월세 400,000원으로 확인되고 배당요구를 했습니다. 이서하와 박시하는 보증금이 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 임차인이 아니므로 보증금 액수 자체가 매수인 인수액으로 연결되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,366,610원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,483,666원 |
| 1. 근저당 · 두암신용협동조합 | 183,600,000원 | 183,600,000원 |
| 2. 가압류 · 박효진 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 157,282,944원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,483,666원, 두암신용협동조합 183,600,000원, 박효진 160,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 157,282,944원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 508,366,610원 | 343,600,000원 | 0원 | 157,282,944원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 406,693,288원 | 343,600,000원 | 0원 | 56,626,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 325,354,630원 | 319,999,665원 | 23,600,335원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당재원이 줄어 채권자 측 미배당액이 23,600,335원 발생하지만, 이것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 소재 평교어린이공원 북동측 인근이며, 주위에 주상용 건물·단독주택·아파트 단지가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다.
- 이용. 지하층은 창고, 1층~3층은 점포(상가), 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며, 위생·급배수설비와 4층 주택 부분 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 192.5㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 985,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 현장 확인. 이서하 1층 일부, 송대현 3층 전부, 박시하의 실제 점유범위와 현재 영업·주거 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 이서하·박시하는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 최종 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황상 건물과 매각대상의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 혼합용도 점검. 지하 창고·1~3층 상가·4층 주택이라는 복합 이용구조이므로 각 층의 실제 이용상태와 인도 가능성을 따로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린시설·토지의 별도 시장가 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 23,600,335원이 발생하지만 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각대상 범위를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.18 두암신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 후순위 전입이어서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단까지 단순하다는 뜻은 아닙니다. 건물은 지하 창고·1~3층 상가·4층 주택의 혼합 근린시설이고 실제 점유자도 3명입니다. 이서하·박시하의 보증금은 확인되지 않았으며 박시하의 점유부분도 특정되지 않았습니다. 여기에 비교 실거래 자료가 없어 감정가 508,366,610원의 가격 경쟁력도 이 자료만으로는 검증할 수 없습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 승부처는 점유·명도와 가격 검증”입니다.
