광주지방법원 2025타경34233. 광주 북구 삼각동 호반아파트 102동 2층 208호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층입니다. 현재 소유자는 이경술로, 2022.02.28 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 74,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 63,000,000원으로 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 중심은 2022.05.04 이승주 근저당권 50,000,000원입니다. 제공된 말소기준권리는 을구 10번 근저당권으로 산정되어 있으며, 그 이후 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 인수되는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 삼각동 755-22 호반아파트 102동 2층208호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 44.51㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층 |
| 소유자 | 이경술 (2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 23,664,776원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 내역 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 항목은 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준은 2022.05.04 설정된 이승주 근저당권으로, 채권최고액은 50,000,000원입니다. 이후 2023.02.13과 2023.02.27 북구(광주광역시) 압류, 2025.10.30 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래 위
호반아파트는 149세대, 사용승인일은 1990.10.29입니다. 동일 면적권 실거래 12건의 전체 평균은 69,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래에 더 무게를 둘 필요가 있습니다. 최근 12개월 4건 평균은 69,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 55,000,000원이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -2.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 42.51㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 42.51㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 44.51㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.05 | 44.51㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2024.11 | 42.51㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2024.05 | 42.51㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2024.03 | 42.51㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2023.12 | 42.51㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2022.09 | 42.51㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2022.09 | 42.51㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 44.51㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2022.01 | 44.51㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 69,000,000원 |
최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.3%라 평균값만 보면 낮은 편입니다. 그러나 최신 거래 55,000,000원보다 높은 가격이고 거래 추세도 -2.0%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 69,916,666원 대비 90.1%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,534,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 이승주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,466,000원 |
현재 회차 63,000,000원 가정에서는 채권 50,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 11,466,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 907,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 10,805,760원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원입니다. 채권 미배당액은 각각 907,200원, 10,805,760원으로 늘어나지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 채권자의 미회수액이 늘어도 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 왕복 2차선 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구, 전통상업보존구역, 상대보호구역 등에 해당하고 대로1류에 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 912,300원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 호반아파트는 149세대이며 사용승인일은 1990.10.29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 69,000,000원이지만 최신 거래는 55,000,000원이고 거래 추세는 -2.0%입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 을구 10번 이승주 근저당권으로 산정되어 있으나, 을구 9번 농협은행 근저당과 한국주택금융공사 이전 기재도 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자 확인. 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구액은 23,664,776원입니다. 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로 원본 배당관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 내역은 없지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원으로 낮아지며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 최신 거래와 대조
이 물건의 가장 큰 장점은 인수 위험이 확인되지 않는 단순한 권리구조입니다. 임차인 내역이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 가격은 한 방향으로만 볼 수 없습니다. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 69,000,000원의 91.3%지만, 최신 거래는 55,000,000원이고 거래 추세는 -2.0%입니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 개별 확인이 핵심입니다. 평균 대비 할인만 보고 서두르기보다 최신 거래와 해당 호수의 상태를 함께 대조하는 접근이 필요합니다.
