광주지방법원 2025타경34535. 광주 광산구 월곡동 하남부영아파트 상가동 내 2층 202호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 상가이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 소유자 김임란은 2021.04.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 123,000,000원입니다. 이후 2022.10.21 주월새마을금고가 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 뒤에 설정된 광주은행 가압류, 광산구 압류, 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 있으면 배당 순서가 달라져 후순위 채권자의 실제 배당액은 줄어들 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대 여부는 미상입니다. 현황은 등기상 1개호이지만 내부가 2개호 구조로 구획되어 있으며, 1개호는 물건 등이 적치되어 있고 다른 1개호는 공실 상태로 조사됐습니다. 보증금·확정일자·전입 또는 사업자 관련 정보가 확인되지 않으므로, 적치된 공간의 점유자를 임차인이라고 단정하거나 대항력이 있다고 판단할 근거는 없습니다.

② 가격 비교 — 실거래는 ‘직접 시세’가 아니라 보조표본

제공된 거래자료는 하남부영의 60.0㎡ 거래 12건입니다. 반면 본건의 감정평가상 이용상태는 상가이고, 거래자료의 대상 비교면적은 67.9㎡이며 면적도 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 아래 거래가격을 본 상가의 직접 시세로 동일시하면 안 됩니다.

전체 12건 평균은 136,558,333원이지만, 최근 12개월 평균은 129,000,000원이고 최신 거래는 2025.12의 148,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 과거 표본을 비교한 추세는 -6.6%로 하락 방향입니다. 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.0%라는 지표가 제시되어 있으므로, 이 보조표본만 놓고도 “최근 가격보다 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

제공된 시뮬레이션의 채권 총액은 610,481,388원, 채권자 예상 배당 합계는 135,268,000원이며 미배당은 475,213,388원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 예상배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격 — 인수는 계속 0원

대항력 있는 임차인 보증금을 인수하는 구조가 아니므로 제공된 모든 회차에서 실질취득액은 해당 매각가와 동일합니다. 현재 회차는 138,000,000원, 1회 유찰 시 110,400,000원, 2회 유찰 시 88,320,000원이며 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 상가의 직접 비교시세가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 유찰 가격만 보고 적정가격이라고 판단할 수는 없습니다.

⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 어등초등학교 북측 인근 하남부영아파트 상가동 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·판매시설·학교시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 간선도로변에 소재하고 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 4-5차선 아스팔트 포장도로에 2면이 접합니다.
• 현황. 등기상 1개호이지만 내부는 2개호 구조로 구획되어 있습니다. 1개호는 물건 등이 적치되어 있고, 다른 1개호는 입간판((주)조은)이 부착되어 있으나 공실 상태입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
• 공시지가. 853,400원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 직접 시세 확인. 제공된 하남부영 거래표본은 대상 상가와 면적이 일치하지 않으므로 최저가 138,000,000원의 적정성을 별도 상가 거래·임대 기준으로 확인해야 합니다.
• 내부 2개호 현황 확인. 등기상 1개호와 실제 2개 구획의 사용 방식, 출입구, 구획 상태를 현장에서 확인하세요.
• 적치물 점유 확인. 물건이 적치된 1개호의 실제 점유자와 점유 근거는 제공 자료로 확정되지 않습니다.
• 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대 여부가 미상이므로 임대차·사업자 점유 여부를 원본 자료와 현황으로 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다

이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.21 주월새마을금고 근저당권이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

문제는 가격과 현황입니다. 대상은 근린시설 상가인데 제공된 거래표본은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 그 보조표본조차 최근 12개월 평균 129,000,000원, 최저가 대비 107.0%, 최근 추세 -6.6%이므로 현재 138,000,000원을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 등기상 1개호가 현황상 2개호로 구획되어 있고 1개호는 물건 적치, 1개호는 공실이며 임대 여부도 미상입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·상가 현황 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.