광주지방법원 2026타경1168. 전라남도 나주시 세지면 동곡리 12-45의 창고용지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 저온창고 및 사무실이고, 토지면적은 6,612.0㎡입니다. 말소기준권리는 2022.06.14. 접수된 서창농업협동조합의 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액 2,808,000,000원의 근저당과 같은 날 같은 접수번호로 채무자 박순구에 대한 634,800,000원 근저당이 함께 설정돼 있습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 오래근 근저당, 신용보증기금과 농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 2019.06.13. 전입한 박순구와 2014.09.12. 전입한 고천봉이 말소기준일보다 앞서기 때문입니다. 두 사람 모두 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아, 대항력을 확정적으로 인정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 세지면 동곡리 12-45 · 영나로 2072 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 저온창고 및 사무실 |
| 토지 | 창고용지 · 6,612.0㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 31,200원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인명정주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,764,078,750원 / 3,764,078,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서창농업협동조합 / 2,393,522,524원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 · 북측 가축시설 2동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준권리는 2022.06.14. 서창농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 오래근의 60,000,000원 근저당과 2026년의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·중소기업은행·대광새마을금고·정판국 관련 근저당과 과거 압류·가압류는 이미 말소된 권리입니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박순구 | 2019.06.13 | 2026.04.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 고천봉 | 2014.09.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장호윤 | 2024.11.06 | 2026.04.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박순구는 등기부상 채무자 이름과도 동일합니다. 따라서 실제 임대차인지, 소유자·채무자와의 관계에 따른 점유인지 확인이 필요합니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 전입일만으로 임차보증금 승계를 확정해서도, 반대로 임차인성을 부정해서도 안 됩니다. 장호윤은 2024.11.06. 전입으로 말소기준일보다 뒤이므로 제공된 조사 기준 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격의 싸고 비쌈은 아직 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,764,078,750원으로 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아, 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘비싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 전입자 보증금이 확인되지 않았다는 것입니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우 매수인의 실질취득비용은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,764,078,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,040,788원 |
| 1. 근저당 · 서창농업협동조합 | 2,808,000,000원 | 2,808,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서창농업협동조합 | 634,800,000원 | 634,800,000원 |
| 3. 근저당 · 오래근 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 158,850,164원 | 149,237,962원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 28,032,383원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 89,233,742원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,747,131원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,866,663,420원 중 3,724,037,962원이 배당되고 미배당액은 142,625,458원입니다. 이 배당모형만으로 선순위 점유자의 보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 박순구·고천봉의 임대차관계와 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득비용 판단도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 2014.01.09. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 현재 저온창고 및 사무실로 이용 중입니다. 건물 높이는 약 10m입니다.
- 입지. 나주시 세지면 동곡리 ‘지동마을’ 남서측 인근으로 국도변 창고용지·전·답·과수원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 6,612.0㎡, 지목은 창고용지이며 토지이용상황은 전, 완경사의 세로장방형으로 소로한면에 접합니다.
- 규제. 생산관리지역이고 접도구역 및 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 공시지가는 31,200원/㎡입니다.
- 시설. 기본 전기설비, 위생·급배수설비, 소화전 및 화재탐지시설이 구비돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물이 아니라 저온창고·사무실과 토지, 기계·기구가 함께 거래되는 물건이므로 실제 영업 활용성·기계 상태·규제와 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박순구 임대차 실체 확인. 2019.06.13. 전입이고 등기부상 채무자와 동일한 이름입니다. 보증금, 실제 점유 부분, 임대차계약서, 가족·회사 관계를 확인해야 합니다.
- 고천봉 점유 지속 여부 확인. 2014.09.12. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 점유가 현재까지 이어지는지 확인이 핵심입니다.
- 유치권 원인채권 확인. 편정순(정상냉동)의 64,453,400원 신고에 대해 공사계약·세금계산서·변제기·점유시점·점유주체를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 북측 가축시설 2동은 매각에서 제외됩니다. 본건 토지·건물과 동선이나 설비를 공유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계·기구 목록 대조. 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구가 일괄매각에 포함되므로 실제 존재 여부와 가동 상태를 목록과 현물로 맞춰야 합니다.
- 가격 판단 유보. 신건 최저가 3,764,078,750원이 시세 대비 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없고, 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다. 권리확정 전 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서와 현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 등기”와 “매수인이 안전하다”는 다른 문제
이 사건은 등기부상 말소기준이 명확하고 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 박순구와 고천봉이 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았기 때문에 매수인 승계 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 여기에 64,453,400원의 유치권 신고와 매각 제외 가축시설 2동, 기계·기구 일괄매각까지 겹칩니다.
따라서 현재 최저가 3,764,078,750원이 감정가와 같다는 사실이나 향후 유찰가격만으로 매력을 판단하면 안 됩니다. 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 보증금, 유치권의 성립 여부를 먼저 확정하고 그 결과를 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 판단해야 하는 사건입니다. 현 단계의 결론은 가격 검토보다 권리확정이 먼저입니다.
