광주지방법원 2026타경1627. 광주 서구 치평동 라인동산아파트 101동 5층 501호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층입니다. 등기부상 소유자는 손기홍이며, 현재 권리분석의 기준점은 2016.10.06 한국씨티은행 근저당권 147,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 리드코프 근저당권, 국가 압류, 롯데카드·신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 자체보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 최저매각가가 감정가와 같은 285,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12건의 평균은 255,000,000원입니다. 최신 거래도 277,000,000원이어서, 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1174-3 라인동산아파트 101동 5층 501호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 5층 |
| 실거래 비교면적 | 59.87㎡ |
| 소유자 | 손기홍 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 한국씨티은행 / 102,761,747원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 자료에서 특정 대항력 임차인의 보증금 인수는 계산되지 않았고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유·임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 최종 대조할 필요가 있습니다.
말소기준권리인 한국씨티은행 근저당권 뒤에는 2022.07.04 리드코프 근저당권 162,500,000원, 2025.09.23 국가 압류, 롯데카드 가압류 5,323,842원, 신한카드 가압류 5,397,166원, 2026.02.24 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.85억은 최근 평균의 111.8%
라인동산은 884세대, 1999.06.04 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.87㎡로 면적이 일치하며, 최근 12건 평균 거래금액은 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.87㎡ | 12 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 14 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 평균 | 59.87㎡ | 12건 | 255,000,000원 |
최근 거래 범위는 225,000,000원~277,000,000원이고, 평균은 255,000,000원입니다. 현재 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 또한 가장 최근 2026.04 거래 277,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 147,000,000원 | 147,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 162,500,000원 | 133,210,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,323,842원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,397,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 320,221,008원 중 예상 배당 280,210,000원, 미배당 40,011,008원입니다. 국가 압류 및 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남고등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물로, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,169,000원/㎡입니다.
- 단지. 라인동산 884세대, 1999.06.04 준공 단지로 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 285,000,000원은 최근 평균 255,000,000원보다 높고 최신 거래 277,000,000원도 웃돕니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 285,000,000원, 1회 유찰 시 228,000,000원, 2회 유찰 시 182,400,000원으로 시나리오 차이가 큽니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 국가 압류 확인. 2025.09.23 국가 압류가 있으며 위 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 권리 원본 대조. 2016.10.06 한국씨티은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각 소멸 대상으로 정리되어 있는지 입찰 직전 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 285,000,000원은 동일 면적 최근 12건 평균 255,000,000원보다 높고, 최신 거래 277,000,000원도 초과합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 역시 3.3회입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 고평가된 신건 가격입니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 유찰 후 시세 대비 가격 우위가 생기는지를 확인하는 접근이 맞습니다.
