광주지방법원 2026타경30000. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 19층 1904호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상20층·지하2층이고 사용승인은 2022.09.01.입니다.
권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원이고, 같은 날 공동담보 해제와 함께 채권최고액 56,520,000원으로 기재된 근저당권 변경도 존재합니다. 이후 박승남 임차권과 2026.01.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30000 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1904호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층/지하2층 · 19층 1904호 · 사용승인 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 185,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위·대항력 없음
박승남의 임대차계약일은 2022.10.28., 확정일자는 2022.11.18., 주민등록일자는 2023.04.10., 점유개시일자는 2023.11.23.입니다. 모두 말소기준권리인 2022.09.16. 우리은행 근저당보다 뒤에 위치합니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승남 | 건물전부 · 주거 | 185,300,000원 | 2023.04.10. | 2022.11.18. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 241,000,000원
현재 회차 최저매각가는 감정가와 동일한 241,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 192,800,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 154,240,000원입니다.
다만 동일 건물 또는 유사 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않아 현재 최저가 241,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 236,826,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 241,000,000원 가정 시 집행비용 4,174,000원을 제외한 236,826,000원이 우리은행 근저당 배당으로 계산되고, 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 22,996,394,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측 약 15미터, 남측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 박승남의 계약일 2022.10.28., 전입 2023.04.10., 점유개시 2023.11.23., 확정일자 2022.11.18.을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기가 실제 매각 후 어떻게 정리되는지 원본 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔로 기재돼 있으므로 현황·건축물대장·등기 용도를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 241,000,000원이 시장가격 대비 적정한지 주변 주거용 오피스텔의 실제 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 가정에서는 우리은행 근저당에도 22,996,394,000원의 총 채권 미배당이 발생하고 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 다만 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않으며 시나리오상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당이고, 박승남의 전입 2023.04.10.은 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 241,000,000원, 1회 유찰 192,800,000원, 2회 유찰 154,240,000원 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 없기 때문에 신건 최저가 241,000,000원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근린시설·주거용 오피스텔이라는 용도 표시도 원본 확인 대상입니다. 따라서 결론은 “금전 인수위험은 낮지만, 가격·용도·민간임대등기는 확인 후 응찰”입니다.