광주지방법원 2026타경30023. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 17층 1707호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024년 공민주 가압류, 2024년 한경진 주택임차권, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 한경진의 임대차계약일은 2022.10.25, 점유개시일은 2022.10.31이지만 주민등록일과 확정일자는 모두 2023.12.27입니다. 말소기준권리 2022.09.16보다 주민등록일이 늦어 이 사건에서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차보증금은 183,300,000원이지만 대항력 있는 보증금 인수형이 아니므로, 매수인 실질취득액은 현재 회차 기준 237,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1707호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층 1707호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.08.22 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다. 이후 공민주 가압류와 한경진 주택임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한경진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 183,300,000원 | 전입 2023.12.27 확정 2023.12.27 점유개시 2022.10.31 | 대항력 없음 승계 0원 |
한경진의 임대차계약일은 2022.10.25, 점유개시일은 2022.10.31, 주민등록일과 확정일자는 2023.12.27입니다. 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일이 말소기준권리 2022.09.16보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.11.08 접수됐고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 237,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 189,600,000원, 2회 유찰 시는 151,680,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 최저가 237,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 입찰 전 같은 용도의 최근 거래와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 237,000,000원 | 232,882,000원 | 23,102,980,214원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 23,149,716,614원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 23,187,105,734원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 가압류 · 공민주 | 104,642,214원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 237,000,000원 가정 시 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 공민주 가압류, 주택도시보증공사 신청채권 및 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있으며, 총 미배당은 23,102,980,214원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위에 업무시설·숙박시설·상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층 1707호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡, 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 한경진의 주민등록일 2023.12.27이 말소기준 2022.09.16보다 늦다는 점을 원본 명세서와 등기에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기. 2024.11.08 접수된 주택임차권의 보증금은 183,300,000원입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 절차는 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 변경. 우리은행 1번 근저당 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원·공동담보 해제의 현재 효력을 반드시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래를 확인하기 전에는 237,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·전입·사업자등록 가능 여부 등 입찰 목적에 필요한 사항을 확인하세요.
- 체납·인도. 관리비·세금 및 현재 점유 상태, 인도에 필요한 절차와 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, 가격은 별개의 문제
이 사건의 임차인 권리는 비교적 명확합니다. 한경진의 보증금은 183,300,000원이지만 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리 인수까지 포함한 실질취득액은 최저가와 같은 237,000,000원입니다.
다만 실거래 비교값이 없는 상태에서는 이 2.37억원이 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 게다가 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이고, 우리은행 근저당의 최초 등기와 변경등기 금액도 함께 대조해야 합니다. 결론은 “대항력 임차인 인수 위험은 낮지만, 가격과 근저당 변경관계는 확인 후 입찰”입니다.
