광주지방법원 2026타경30074. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 11층 1113호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 주거용오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 182,300,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이동규의 전입신고와 확정일자는 2022.10.04로 말소기준보다 늦고, 전세권 설정과 임차권등기도 모두 그 이후입니다. 따라서 이동규는 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류되며, 배당을 받지 못한 보증금이 남더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용오피스텔 · 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행 | 2026.08.22 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 근저당 변경은 확인 필요
말소기준 이후 설정된 이동규의 전세권 182,300,000원과 주택임차권 182,300,000원은 매각으로 소멸합니다. 전세권은 2025.02.20 주택도시보증공사로 이전됐고, 주택도시보증공사가 2026.01.09 강제경매개시결정의 채권자로 등기됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·이전 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 182,300,000원 | 2022.10.04 / 2022.10.04 | 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.10.18 | 전세권 이전 주택도시보증공사 |
등록된 실제 임차인은 이동규 1명입니다. 주택도시보증공사는 전세권을 이전받은 권리자이자 신청채권자이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금 182,300,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 이동규의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로는 메리트 미확정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 230,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 23,186,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 23,231,896,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 23,268,180,800원 | 0원 |
유찰되면 실질취득액은 184,000,000원, 147,200,000원으로 낮아지고 미배당액은 늘지만, 대항력 있는 임차인이 아니므로 미배당 보증금이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 다만 유찰가격이 낮아진다는 사실과 시장가격보다 싸다는 판단은 별개이므로, 응찰 전 동일 건물·동일 이용상태의 최근 거래와 매물을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 이동규 | 182,300,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 4,020,000원과 우리은행 225,980,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 채권자 미배당액은 23,186,540,000원, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 변경등기와 전세권 이전에 따른 실제 채권관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시에는 주거용오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층으로 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 우리은행의 23,047,920,000원 원설정과 56,520,000원 변경 및 공동담보 해제 내용을 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 갑구 1-1 등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 확인하세요.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이동규 1명입니다. 주택도시보증공사의 전세권 이전과 신청채권을 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 230,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 동일 건물·동일 이용상태의 최근 거래와 매물로 검증하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정 이용상태인 주거용오피스텔의 차이를 건축물대장·현황·인허가 자료로 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 전세권 이전 이후 현재 점유자를 확인하고 인도명령 및 명도 일정에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 및 채권계산서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격과 배당은 확인 후
이 사건의 실제 임차인은 이동규 1명이고, 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 전세권과 임차권도 후순위로 소멸하므로 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 전세권 이전과 경매 신청을 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산해서도 안 됩니다.
다만 우리은행 근저당권의 원설정액과 변경액이 함께 나타나는 만큼 예상배당을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다. 신건 최저가 230,000,000원의 가격 메리트도 최근 실거래 비교 없이 인정할 수 없습니다. 결론은 대항력 임차보증금 인수는 없지만, 근저당 변경등기와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
