광주지방법원 2026타경30173. 광주 광산구 신가동 호반리젠시빌 104동 17층1704호 아파트입니다. 현재 소유자는 홍지숙이며, 2019.10.04. 거래가액 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사하나은행 명의로 채권최고액 169,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2021.06.14. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 2026.01.15. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
말소기준 이후 등기된 2025.04.09. 광산구 압류와 2026.01.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 신고 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있어, 제공된 권리관계만 보면 구조는 단순한 편입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입과 확인은 이루어지지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30173 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신가동 1019-2 호반리젠시빌 104동 17층1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.0624㎡ · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 홍지숙 · 2019.10.04. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 141,483,084원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
임차인 조사 내역 없음. 말소기준은 2019.10.04. 설정된 하나은행 근저당권 169,400,000원입니다. 이후 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.04.09. 광산구 압류와 2026.01.15. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 국민은행·농협은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
호반리젠시빌1차 동일 평형 전용 84.06㎡의 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 255,791,666원입니다. 현재 최저매각가 255,000,000원은 이 최근 평균의 99.7%입니다. 평균보다 아주 조금 낮지만 경매 신건에서 뚜렷한 할인이라고 부르기 어려운 수준입니다. 특히 최신 2026.03 거래는 248,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.06㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 84.06㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2025.12 | 84.06㎡ | 19 | 328,500,000원 |
| 2025.12 | 84.06㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 2025.11 | 84.06㎡ | 19 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 84.06㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 84.06㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 2025.09 | 84.06㎡ | 11 | 243,000,000원 |
| 2025.08 | 84.06㎡ | 20 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 84.06㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 84.06㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.06㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 평균 | 84.0624㎡ | 12건 | 255,791,666원 |
최근 12건은 220,000,000원~328,500,000원에 분포하고 있습니다. 신건 최저가 255,000,000원은 최근 평균과 사실상 같은 가격대입니다. 따라서 최근 평균 대비 99.7%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 최신 거래가 248,000,000원이라는 점까지 함께 보면, 신건에서 확실한 가격 메리트가 확인된다고 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 169,400,000원 | 169,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,230,000원 |
255,000,000원 매각 가정에서는 근저당 채권최고액 169,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 81,230,000원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 169,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 169,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 9,284,800원 | 0원 |
현재 회차에서 가격은 최근 실거래 평균과 거의 같지만, 1회 유찰 시 매각가는 204,000,000원, 2회 유찰 시 163,200,000원으로 내려갑니다. 제공된 시나리오에서는 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시에는 근저당 채권최고액 중 9,284,800원이 미배당으로 계산되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 잡혀 있지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 신가동 풍영초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 17층 일부이며, 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·경보·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 743,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 호반리젠시빌1차는 510세대이며 준공일은 2001.07.02입니다. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 255,791,666원의 99.7%로 거의 동일합니다. 최신 거래 248,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.10.04. 을구 7번 근저당권이 기준이고, 2021.06.14. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 흐름을 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능했습니다. 실제 점유관계와 인도 상황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2019.10.04. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인 조사 내역도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 모두 255,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 평형 평균도 255,791,666원으로 사실상 같은 가격대이고 최신 거래는 248,000,000원입니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 확실히 싸다’고 볼 근거는 약합니다. 권리는 무난하지만 가격 메리트는 제한적이며, 이 물건의 핵심은 권리 문제보다 실제 응찰가를 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
