광주지방법원 2026타경30230. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 15층 1520호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 주거용오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기재된 강제경매이고 청구금액은 186,300,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 장유진입니다. 임차보증금이 186,300,000원으로 감정가의 상당 부분을 차지하지만, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.10.11이고 말소기준 근저당권은 그보다 앞선 2022.09.16입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없으며, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1520호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 주거용오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 이후 장유진이 2022.10.11 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 뒤 2024.10.22 임차권등기를 마쳤습니다. 전입 시점 자체가 말소기준권리보다 늦기 때문에 임차권등기상의 보증금 186,300,000원은 매수인에게 대항하지 못하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 186,300,000원 | 전입 2022.10.11 확정 2022.10.11 배당요구 2024.10.22 | 대항력 없음 우선변제 순위 미상 승계 0원 |
임대차계약일은 2022.10.12, 주민등록일·점유개시일·확정일은 모두 2022.10.11로 등기되어 있으며, 임차권등기에는 월 차임 110,000원도 기재되어 있습니다. 배당요구는 2024.10.22 접수된 것으로 표시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 225,980,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산 기준 전체 채권액은 23,234,220,000원, 배당액은 225,980,000원, 미배당액은 23,008,240,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 23,008,240,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 23,053,596,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 23,089,880,800원 | 0원 |
유찰되어 최저가가 184,000,000원, 147,200,000원으로 내려가도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 단순히 “감정가 대비 몇 % 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 주거용오피스텔입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 평가됐습니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근으로, 주변에 숙박시설·업무시설·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 단지 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층으로, 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번의 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 기재를 원본 등기에서 확인해 이 호실에 실제로 미치는 담보 범위를 정리하세요.
- 임차인 대항력 날짜 확인. 말소기준 2022.09.16, 전입·점유 2022.10.11의 선후관계를 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료로 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 230,000,000원이 실제 오피스텔 거래 수준과 비교해 적정한지 별도 실거래·매물 가격을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 말소 및 관련 법적 효과를 원본 서류에서 확인하세요.
- 명도·점유 현황. 임차권등기 대상은 건물 전부입니다. 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하고, 예상배당과 실제 채권액·조세채권의 차이를 점검하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 먼저 볼 것은 대항력 순서다
이 사건은 임차보증금 186,300,000원이라는 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 권리 순서를 보면 결론이 달라집니다. 말소기준 우리은행 근저당권은 2022.09.16, 임차인의 전입·점유는 2022.10.11입니다. 따라서 장유진은 대항력이 없고 제공된 모든 회차 계산에서 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 230,000,000원 신건이 실제 시장가격보다 싼지 판단할 실거래 비교 근거가 없으므로 “인수 0원 = 가격도 매력적”이라고 연결하면 안 됩니다. 여기에 근저당권 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 기재와 예상배당이 사용하는 23,047,920,000원 사이의 기준도 반드시 확인해야 합니다. 결론은 임차인 인수위험은 낮지만, 가격과 담보범위 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
