광주지방법원 2026타경30262. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동도나우270’ 101동 2층 201호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 주택도시보증공사가 159,460,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준점은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 노재형의 전입일은 2019.05.07, 점유개시일은 2019.04.30, 최초 확정일자는 2019.04.12로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
다만 등기에는 반드시 확인해야 할 대목이 하나 있습니다. 2016.06.03 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액은 14,719,680,000원으로 등재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 함께 기록돼 있습니다. 경매 예상배당은 우리은행에 244,714,000원이 배당되는 구조로 잡혀 있으므로, 입찰 전 등기 원본에서 근저당권 변경의 현재 효력과 피담보채권 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,460,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위·대항력 없음
등기부에는 주택임차권자 노재형이 존재합니다. 보증금은 160,800,000원, 범위는 건물 전부이며 배당요구도 되어 있습니다. 그러나 전입신고일 2019.05.07이 2016.06.03 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기도 2024.09.05로 말소기준 이후입니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노재형 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2019.05.07 / 2019.04.12 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 시세 비교 — 97.6%지만 표본은 단 1건
용봉동도나우270 전용 56.94㎡대의 확인된 실거래는 2022.05, 4층, 255,000,000원 1건입니다. 시세 집계의 최근 12개월 평균도 255,000,000원으로 표시되어 있고, 최신 거래 역시 같은 255,000,000원입니다. 현재 회차 가정가 249,000,000원은 이 금액의 97.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
금액만 놓고 보면 실질취득 249,000,000원이 255,000,000원보다 6,000,000원 낮습니다. 그러나 실거래 표본이 1건뿐이고 표시된 거래시점도 2022.05입니다. 따라서 97.6%라는 비율만으로 현재 시세보다 충분히 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 244,714,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,460,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
249,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,286,000원 후 우리은행 근저당에 244,714,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 14,634,426,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 구조입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 14,634,426,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 14,683,528,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 14,722,811,040원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시립미술관 동측 인근으로, 아파트와 단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 201호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·향. 남측과 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 동측 도로를 통해 진입합니다. 남향입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류·중로2류 접합, 전통상업보존구역입니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권. 노재형의 보증금 160,800,000원 자체보다 전입일 2019.05.07과 말소기준 2016.06.03의 선후관계가 핵심입니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 변경된 64,080,000원·공동담보 해제의 법적 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격. 249,000,000원은 255,000,000원의 97.6%지만 실거래 표본이 1건에 불과해 이 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하기 어렵습니다.
- 민간임대주택. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 및 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 주택임차권 등재 사실이 명시돼 있으므로 실제 점유상태와 명도 상황을 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 보증금 160,800,000원의 임차권이 있다는 사실 자체가 아니라 그 임차권이 말소기준보다 뒤에 있다는 점입니다. 전입일 2019.05.07은 우리은행 근저당 2016.06.03보다 늦고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 보증금을 승계하는 위험형 경매는 아닙니다.
반면 가격은 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 회차 가정가 249,000,000원은 실거래 255,000,000원보다 6,000,000원 낮고 비율로는 97.6%지만, 확인되는 거래가 2022.05의 단 1건입니다. 여기에 같은 날 근저당 변경등기와 공동담보 해제 기록도 있으므로, 권리는 합격에 가깝지만 가격과 등기 원본 확인은 보수적으로 접근할 사건입니다.
