광주지방법원 2026타경30345. 광주 광산구 월곡동 하남금호타운 14동 8층 801호 아파트입니다. 한영곤이 2012년 7월 27일 매매를 원인으로 거래가액 123,000,000원에 취득했고, 현재 등기부의 말소기준권리는 2019년 6월 11일 설정된 하나은행 근저당권 66,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당권 61,600,000원과 가압류 4건, 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
권리상 실질취득액은 최저매각가 173,000,000원에 인수액 0원을 더한 173,000,000원입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 마지막 확인이 필요합니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 613-1 하남금호타운 14동 8층 801호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.72㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 계단식 내 8층 |
| 소유자 | 한영곤 (2012.08.07. 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 11,240,716원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 금호타운 · 1,500세대 · 1991.10.18. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 10번 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 광주은행·국민은행·한국외환은행 근저당권과 김옥자 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 을구 11번 하나은행 근저당권, 케이비국민카드·신용보증기금·광주신용보증재단·신한카드의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 평균의 104.1%
금호타운 동일 면적 84.72㎡의 최근 실거래 12건은 148,000,000원부터 199,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 166,166,666원입니다. 신건 실질취득액 173,000,000원은 이 평균의 104.1%이며, 최신 거래는 2026년 4월 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.72㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.72㎡ | 12건 | 166,166,666원 |
거래 폭이 넓기 때문에 단순 평균만으로 개별 호수 가격을 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 최저가는 최근 평균보다 높고 최신 거래 150,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건이 시세보다 싸다는 판단이나 가격 가점은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 하나은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 하나은행 | 61,600,000원 | 61,600,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 케이비국민카드 | 10,844,886원 | 10,844,886원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 10,027,787원 | 10,027,787원 |
| 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 15,103,927원 | 15,103,927원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 | 18,581,167원 | 6,201,400원 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 182,157,767원 중 예상배당은 169,778,000원이며 미배당액은 12,379,767원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 미배당 채권은 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 173,000,000원 | 12,379,767원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 138,400,000원 | 46,495,367원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 110,720,000원 | 73,787,847원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곡초등학교 남서측 인근의 아파트지대로 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 등 도로교통 사정도 양호합니다.
- 단지. 금호타운은 1,500세대이며 1991.10.18. 준공됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 계단식 건물의 8층 801호로, 급·배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 대로와 중로에 접하고 출입도로 상태가 양호합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 809,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 폭. 동일 면적 최근 거래는 148,000,000원부터 199,000,000원까지 분포해 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가 173,000,000원은 최근 평균의 104.1%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 최근 평균 166,166,666원을 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 전입세대·확정일자·현장 점유자와 명도대상을 확인하세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차에도 12,379,767원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 승계 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고 확인된 임차인과 매수인 인수액이 없어 권리 측면은 단순합니다. 그러나 신건 실질취득액 173,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 166,166,666원의 104.1%이고 최신 거래 150,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 가격 과다 여부입니다. 결론은 권리는 양호, 신건 가격 메리트는 부족입니다.
