광주지방법원 2026타경30414. 쌍촌동 상무한국아델리움 131동 1층 113호의 근린시설입니다. 공부상 용도도 근린생활시설이고, 현황은 인접한 114호와 벽체 구분 없이 소매점(편의점)으로 이용 중입니다. 114호는 타인 소유이며, 매각물건명세서에는 경계벽을 복원하면 구조상·이용상 독립성 요건을 갖추는 것으로 기재돼 있습니다.

권리의 기준점은 2023.01.06 하남농업협동조합 근저당권 392,400,000원입니다. 실제 임차인 조광옥의 전입은 2023.03.28로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 주식회사비지에프리테일의 전세권 20,000,000원도 2023.04.05 설정된 후순위 권리이고, 2024.01.23 주식회사광주은행 근저당 216,000,000원 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형

2019.09.27 설정된 신탁은 이후 말소됐고, 2023.01.06 신탁재산이 이승룡에게 귀속된 뒤 같은 날 하남농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 들어온 임차인 전입·전세권·광주은행 근저당은 기준권리보다 후순위입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 조광옥의 전입일 2023.03.28은 말소기준일 2023.01.06보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수하는 사안은 아닙니다.

③ 가격 비교 — 130.3%, 그러나 면적 미매칭 표본

제공된 상무한국아델리움 최근 거래 12건의 평균은 392,833,333원이고, 최신 거래 지표는 2026.04 367,000,000원입니다. 현재 최저가 512,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 130.3%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 512,000,000원 가정)

채권 총액 628,400,000원 중 예상 배당은 504,480,000원이며 미배당은 123,920,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 512,000,000원입니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상일중학교 동측 인근이며 주변은 중소규모 아파트단지, 공장, 교육시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 현황 이용. 공부상 근린생활시설이며 114호와 경계벽 없이 소매점(편의점)으로 함께 이용 중입니다. 경계벽 복원 시 구조상·이용상 독립성 요건을 갖추는 것으로 기재돼 있습니다.
• 도로. 단지는 남측 왕복4차선, 동측 왕복3차선, 서측 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
• 건물. 2019.05.24 준공, 상무한국아델리움은 267세대입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 대상은 주거호가 아닌 근린시설이고 113·114호가 현재 통합 이용되고 있으며, 단지 경매 평균 유찰 3.6회가 확인돼 환금성 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격을 주거 실거래와 단순 비교하지 않기. 최근 거래 표본 면적은 84.95㎡이고 대상 면적은 54.7845㎡이며, 대상은 근린시설입니다. 130.3% 지표는 “싸지 않다”는 경계 신호로만 활용하는 편이 안전합니다.
• 113·114호 경계 확인. 현황은 타인 소유 114호와 벽체 구분 없이 편의점으로 이용 중입니다. 경계벽 복원 범위와 실제 점유·영업 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 실제 임차인 조광옥은 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 인도 범위는 현황조사·매각물건명세서 원본 및 현장에서 대조하는 것이 필요합니다.
• 전세권과 현황상 임차인을 구분. 전세권자는 주식회사비지에프리테일, 현황상 임차인은 조광옥으로 서로 다릅니다. 후순위 소멸 여부와 별개로 실제 사용관계는 확인해야 합니다.
• 후순위 미배당을 인수액으로 오인하지 않기. 주식회사광주은행의 미배당이 발생해도 제공된 권리구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깔끔하지만, 신건 가격은 가점 대상이 아니다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.06 하남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임차인 전입·전세권·후순위 근저당은 모두 기준권리보다 늦습니다. 실제 임차인 조광옥도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 512,000,000원에 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 최근 12개월 거래 평균 392,833,333원 대비 최저가 지표가 130.3%이고, 최신 거래 지표 367,000,000원보다도 높습니다. 동시에 해당 거래 표본은 대상 면적과 매칭되지 않으므로 이를 정확한 상가 시세로 단정해서도 안 됩니다. 결론은 “시세보다 싸다”가 아니라 “직접 비교 가능한 근린시설 시세를 별도로 확인해야 한다”입니다.

여기에 현재 113호가 타인 소유 114호와 경계벽 없이 편의점으로 함께 이용되고 있고, 단지 경매 평균 유찰도 3.6회라는 점을 더하면, 이 물건은 권리보다 가격·현황·환금성이 승부처입니다. 권리 인수는 낮지만 신건 가격에 대한 가점은 주기 어렵고, 113호의 독립 이용과 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.