광주지방법원 2026타경30455. 광주 광산구 신창동 ‘신창동모아미래도’ 101동 605호, 전유면적 59.7㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 정윤희는 2009년 12월 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 이전 소유자에게 설정됐던 근저당·전세권·가압류와 경매개시결정은 모두 말소됐고, 현재 경매의 기준 권리는 2026년 2월 9일 양순기가 신청한 강제경매개시결정입니다. 등기와 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 신건 최저가 1.24억이 최근 12개월 실거래 평균 1.33억보다 900만원 낮고, 최신 거래 1.28억보다도 400만원 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.8% 높은 추세로 집계돼 하락장 보정에 따른 감점 요인은 없습니다. 다만 할인 폭은 최근 평균 대비 6.8%에 그치며, 임대관계가 확인되지 않았으므로 현장 확인 없이 가격만 보고 접근할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 462-2 신창동모아미래도아파트 101동 6층 605호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 59.7㎡ · 제11층 중 제6층 · 남동향 계단식 |
| 사용승인 / 규모 | 2000.09.18 · 288세대 |
| 소유자 | 정윤희 (2009.12.01. 임의경매 매각, 2009.12.17. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양순기 / 23,334,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 이미 정리됐다
등기부에는 과거 한국주택은행 근저당 6,810,700,000원, 국민은행 근저당 26,000,000원, 정윤희 전세권 42,000,000원, 입하신용협동조합 근저당 14,000,000원 등이 보이지만, 모두 2007년 또는 2009년 말소된 과거 이력입니다. 2009년 임의경매 매각 이후 현재 소유권에는 별도의 근저당이나 압류가 남아 있지 않습니다.
따라서 현재 말소기준은 2026.02.09. 갑구 16번 강제경매개시결정이며, 이 결정도 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 기준에서 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 다만 현황 확인 당시 이해관계인이 부재해 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 900만원 낮다
신창동모아미래도 동일 면적 59.7㎡의 실거래 9건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 125,777,777원보다 최근 12개월 4건 평균 133,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.7㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 59.7㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2025.11 | 59.7㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 59.7㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 59.7㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 59.7㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2023.02 | 59.7㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2021.08 | 59.7㎡ | 2 | 116,000,000원 |
| 2021.07 | 59.7㎡ | 9 | 129,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.7㎡ | 4건 | 133,000,000원 |
최저가이자 실질취득액인 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%입니다. 최신 거래 128,000,000원과 비교해도 4,000,000원 낮습니다. 최근 4건은 125,000,000원부터 149,000,000원까지 편차가 있으므로, 6층 605호의 내부 상태와 남동향·계단식 조건을 실거래 개별 사례와 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,536,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 양순기 | 23,334,794원 | 23,334,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,129,206원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 23,334,794원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 98,129,206원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 23,334,794원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,200,000원 | 23,334,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,360,000원 | 23,334,794원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주보건대학교 북동측 인근이며, 학교·단독주택·각종 점포·나지가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 제11층 중 제6층으로, 남동향 계단식 아파트입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 7m~8m, 북서측 왕복 2차선 도로에 접하지만 고저 차이로 직접 출입하지 않고 남서측 약 8m 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 유사 사다리형 토지이며 공시지가는 716,400원/㎡입니다. 관련 8필지는 2000.10.10. 신창동 462-2로 합병됐습니다.
- 환금성. 288세대, 전유 59.7㎡ 아파트로 동일 면적 거래가 확인되지만, 실거래 가격은 100,000,000원부터 149,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대열람 등을 통해 실제 점유자와 전입일을 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 125,777,777원보다 최근 12개월 평균 133,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 비교하세요.
- 내부 상태 비교. 최근 실거래가 125,000,000원~149,000,000원으로 분산돼 있으므로 층·향·수리 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 과거 권리 구분. 등기부의 과거 근저당·전세권·가압류는 이미 말소된 이력입니다. 현재 등기 상태와 말소사항을 혼동하지 마세요.
- 세금·배당 확인. 배당 계산에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 양호, 점유 확인이 선행돼야 한다
이 물건은 현재 등기상 담보권과 압류가 없고, 2026년 강제경매개시결정이 말소기준인 단순한 구조입니다. 배당 계산상 인수액도 0원이어서 최저가 124,000,000원이 그대로 실질취득액입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 133,000,000원의 93.2%, 최신 거래 128,000,000원보다 4,000,000원 낮아 가격 여지는 확인됩니다.
다만 아직 유찰되지 않은 신건이고, 임대관계가 확인되지 않았습니다. 최근 평균 대비 6.8%의 차이만으로 미확인 점유 위험과 내부 상태 차이를 모두 흡수했다고 보기는 어렵습니다. 결론은 등기·배당은 단순하고 가격도 최근 시세 아래지만, 전입·점유 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 B등급 물건입니다.
