광주지방법원 2026타경30474. 광주 광산구 수완동 1264의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 사무소, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 1가구이고 토지면적은 300.2㎡입니다. 말소기준권리는 2015.12.02. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당과 현재 남은 압류, 2026.02.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 핵심입니다. 현황조사·매각물건명세서 등에서 확인되는 임차인은 이정훈·서현승·박시온 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2015.12.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당추정상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확인된 범위에서 확정되지 않았고, 배당추정에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 배당요구·확정일자·점유관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30474 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 1264 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 1층 사무소 · 2층 다가구주택(4가구) · 3층 다가구주택(1가구) |
| 토지 | 대 · 300.2㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,308,054,400원 / 1,308,054,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 두리에이엠씨대부 주식회사 / 104,922,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.12.02. 주식회사광주은행 근저당권 480,000,000원입니다. 2018.05.31. 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원, 2019.07.10. 박창휘 근저당권 70,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 남은 2024.11.08. 광산구 압류, 2025.12.04. 국민건강보험공단 압류와 2026.02.11. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 · 201호 | 2024.08.27 | 미상 | 35,000,000원 | 2026.03.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서현승 · 203호 | 2021.06.24 | 2024.08.27 | 85,000,000원 | 2026.03.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박시온 · 204호 | 2025.01.14 | 미상 | 40,000,000원 | 2026.03.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이정훈 35,000,000원, 서현승 85,000,000원, 박시온 40,000,000원으로 각 보증금은 확인되지만, 모두 전입신고가 말소기준권리인 2015.12.02.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 가격 시나리오 — 시세 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 부여하거나 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 현재 신건 최저가는 1,308,054,400원이고, 제공된 유찰 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,308,054,400원 | 0원 | 622,573,856원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,046,443,520원 | 0원 | 363,579,085원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 837,154,816원 | 0원 | 156,383,268원 |
100%·80%·64%의 세 시나리오 모두 채권자 총 청구액 670,000,000원에 대한 예상 미배당은 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이것은 권리·배당의 안전성을 보여주는 수치이지, 1,308,054,400원이 시장가격 대비 적정하다는 뜻은 아닙니다. 가격 판단은 별도의 인근 유사 건물 거래와 임대수익 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,308,054,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,480,544원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박창휘 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 622,573,856원 |
현재 회차 배당추정에서는 채권자 총 670,000,000원이 전액 배당되고 622,573,856원이 소유자에게 남습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수완하나중학교 동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 이루어진 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 외벽은 화강석 치장·드라이비트·징크판넬 마감 등이고 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비·도시가스 난방설비·화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 300.2㎡의 대지이며 주상용, 평지, 가로장방 형태이고 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며 가축사육제한구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 수목도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,308,054,400원을 곧바로 시세로 보지 말고 인근 유사 주상용·다가구 건물과 토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 전체 점유 확인. 감정상 2층 4가구·3층 1가구 이용이므로 201호·203호·204호 외 각 공간의 실제 점유·사용상태를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 세 임차인의 배당요구는 확인되지만 우선변제 여부가 확정되지 않은 만큼 전입세대열람·확정일자·배당요구서류를 대조하세요.
- 채권이전 확인. 을구 2번 근저당권은 주식회사신한은행에서 두리에이엠씨대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 현재 채권관계를 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 수목이 함께 매각되는 조건이므로 경계·수목·부속시설의 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 검증형
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.02. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 현재 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 이정훈·서현승·박시온도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 평가는 별개입니다. 감정가와 최저가는 1,308,054,400원으로 동일한 신건이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액을 두고 ‘저렴하다’거나 ‘비싸다’고 단정할 수 없습니다. 1층 사무소와 2·3층 다가구주택, 300.2㎡ 토지가 일괄매각되는 특성까지 고려하면 권리는 안전형이지만 가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 가격 적정성은 반드시 분리해서 판단해야 합니다.
