광주지방법원 2026타경30484. 광주 서구 농성동 397-1의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이고, 토지는 142㎡의 대지입니다. 소유자는 김미영·김복숙이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2019.02.25 설정된 북광주농업협동조합 근저당 84,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 주식회사오천경매대부 근저당 200,000,000원이 설정됐고, 2026.02.20 북광주농업협동조합이 현재의 임의경매를 신청했습니다. 예상배당표상 두 근저당은 매각대금에서 배당되고, 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30484 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 397-1 · 내방로408번길 29-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 |
| 토지 | 대 142㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김미영 2분의 1 · 김복숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 242,856,260원 / 242,856,260원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주농업협동조합 / 63,961,557원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
현재 소유권은 2018.07.20 김복숙·김미영이 각 2분의 1씩 취득한 상태입니다. 말소기준권리는 2019.02.25 북광주농업협동조합 근저당입니다. 2023.06.23 설정된 주식회사오천경매대부 근저당은 그보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 주식회사오천경매대부가 김복숙 지분에 대해 개시했던 별도 임의경매는 2025.08.13 취하돼 2025.08.18 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2026.02.20 북광주농업협동조합 신청으로 개시됐습니다.
② 임차인·점유자 — 3명 모두 전입이 말소기준 뒤
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용석 | 주선(1) | 2023.11.02 | 20,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김일선 | 알 수 없음 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김홍선 | 알 수 없음 | 2025.05.15 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 조사된 임차·점유 관계자는 3명입니다. 정용석의 보증금은 20,000,000원으로 확인되고, 김일선·김홍선의 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 세 사람의 전입일은 각각 2023.11.02, 2025.02.17, 2025.05.15로 모두 말소기준일 2019.02.25 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니어서 세 사람을 실제 조사된 점유자 3명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건을 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 242,856,260원인 신건입니다. 그러나 동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
이 물건은 공동주택의 동일 평형 거래를 바로 대입하기보다는 토지 142㎡, 단층 주택, 제시외 건물 포함, 제1종일반주거지역이라는 개별 조건을 함께 봐야 하는 유형입니다. 특히 신건 단계에서는 권리가 정리된다는 점과 가격이 싸다는 점을 분리해 판단하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,856,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,199,988원 |
| 1. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오천경매대부 | 200,000,000원 | 154,656,272원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 전액에 매각된다고 가정하면 채권총액 284,000,000원 중 238,656,272원이 배당되고 45,343,728원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 농성동 영산강홍수통제소 동측 인근이며, 주변은 아파트와 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중이며 급배수시설·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 142㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로 조건이며 공시지가는 682,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 현장 확인. 세 사람 모두 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 가능 시점은 별도 문제입니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 김일선·김홍선의 보증금과 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 대조하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조·면적·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 242,856,260원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 인근 단독·다가구·토지 거래를 별도로 확인하세요.
- 공유 소유관계 확인. 등기상 김미영·김복숙 각 2분의 1 공유 상태와 매각대상 범위를 원본 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등으로 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.02.25 북광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 세 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 가격 쪽은 결론이 다릅니다. 신건 최저가 242,856,260원을 비교할 실거래 근거가 없기 때문에 현 단계에서 싸다고 평가할 수 없습니다.
또한 점유자 3명 중 2명의 보증금이 확인되지 않고, 제시외 건물이 포함된 주택·토지 일괄매각이라는 점도 현장 확인 부담을 높입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 낮지만, 가격 검증과 점유·현황 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 신건”으로 보는 것이 적절합니다.
