광주지방법원 2026타경30493. 나주시 금천면 석전리 빛가람코오롱하늘채 101동 10층 1001호, 전용 84.8411㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김보민이고, 권리분석의 기준은 2023.03.08. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 165,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사광주은행 근저당권, 경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 자체보다 중요한 변수는 현재 가격입니다. 이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 315,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 306,375,000원이고 최신 거래는 300,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30493 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 101동 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 나주시 금천면 천석길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8411㎡ · 101동 10층 1001호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김보민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 212,007,368원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.03.08. 주식회사하나은행 근저당권이며, 해당 근저당권은 2026.05.18. 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 그 뒤의 주식회사광주은행 근저당권과 경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균 이상
빛가람코오롱하늘채는 1,480세대, 2022.11.29. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.84㎡·85.0㎡의 최근 거래 12건이며 최근 12개월 평균은 306,375,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 13 | 307,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 9 | 282,500,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 306,375,000원 |
최근 거래 범위는 280,000,000원~355,000,000원이고 최근 12개월 평균은 306,375,000원입니다. 신건 최저가 315,000,000원은 이 평균의 102.8%입니다. 최신 거래 역시 2026.04.의 300,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 480,000,000원 | 144,790,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 465,636,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 315,000,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 309,790,000원, 미배당은 800,846,148원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 800,846,148원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 862,964,148원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 912,658,548원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 ‘천석마을’ 북동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측 및 북측으로 왕복 3·4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 94,664.7㎡, 공시지가는 263,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·준보전산지 관련 사항이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 1,480세대, 2022.11.29. 준공 단지이며 최근 거래 12건의 가격 범위는 280,000,000원~355,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.8%입니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.04. 300,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 회차 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원으로 변합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.03.08. 설정된 1번 근저당권이 2026.05.18. 한국주택금융공사로 이전된 등기 흐름을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·감정평가 및 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2023.03.08. 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 정리됩니다. 그러나 신건 가격 315,000,000원은 최근 12개월 평균 306,375,000원의 102.8%이고 최신 거래 300,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.5회로 나타납니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 가격입니다. 권리는 합격이지만 신건 가격에는 메리트를 주기 어렵고, 유찰에 따른 가격 변화를 확인하며 접근할 사건입니다.
