광주지방법원 2026타경30497. 담양군 월산면 중월리 647 토지와 감정평가상 지상 2층 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 498.6㎡의 대지이며, 건물은 철근콘크리트구조 경량철골조지붕 위 징크판넬 마감입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 743,282,100원입니다. 매각 대상에는 제시외 건물이 포함되고 일괄매각으로 진행됩니다.
등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2023.08.22 설정된 영천새마을금고 근저당 564,000,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 국 압류와 제주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 최정우의 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 647 · 중방1길 34-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 지상 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 498.6㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김명숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 743,282,100원 / 743,282,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천새마을금고 / 511,909,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 확인이 먼저다
하나은행 근저당 2건과 신천4동새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.22 영천새마을금고 근저당이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 최정우의 전입신고는 말소기준보다 앞섭니다. 실제 점유와 임대차관계가 인정될 경우 대항력이 문제 될 수 있지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 배당표의 0원을 그대로 믿을 수 없다
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정우 | 알 수 없음 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 743,282,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,832,821원 |
| 1. 근저당 · 영천새마을금고 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제주신용보증재단 | 26,014,634원 | 26,014,634원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,434,645원 |
표는 집행비용 9,832,821원과 확인된 채권을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 최정우의 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 743,282,100원 | 590,014,634원 | 0원 | 143,434,645원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 594,625,680원 | 586,279,423원 | 3,735,211원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 475,700,544원 | 468,543,539원 | 121,471,095원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 최저가만으로 메리트를 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 743,282,100원으로 같습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 최정우의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득가도 고정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중방마을 북서측 인근으로 단독주택, 주거나지, 농경지 및 임야가 혼재하는 전원주택단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장과 간선도로와의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골조지붕 위 징크판넬 마감의 지상 2층 건물로, 감정평가상 1·2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기, 위생·급배수, 냉난방 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 498.6㎡ 대지이며 계획관리지역, 완경사·정방형 토지입니다. 공시지가는 102,000원/㎡입니다.
- 제한. 계획관리지역 및 모든 가축 제한지역 300m에 해당합니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최정우 임대차 확인. 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수금 재산정. 대항력이 인정될 경우 예상 배당액과 미배당 보증금을 계산해 최저가에 더해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 구조, 면적 및 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 국 압류 확인. 제주세무서장 처분의 실제 조세채권과 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 감정상 단독주택 이용 상태와 현장 점유·임대관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 확인해 응찰가 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기상 소멸보다 선순위 전입이 중요하다
이 사건의 후순위 등기권리는 비교적 단순합니다. 영천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 최정우의 전입일 2021.10.13은 말소기준일 2023.08.22보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서 배당표의 인수 0원을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
등기상 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수 위험은 미확정. 현재 최저가 743,282,100원의 가격 적정성도 비교 시세와 임차보증금을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이 물건의 입찰 여부를 가르는 첫 번째 자료는 유찰가가 아니라 최정우의 임대차계약 내용입니다.
