광주지방법원 2026타경30506. 담양군 월산면 중월리 654 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 1·2층 단독주택입니다. 토지는 441.8㎡이고, 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 지상2층으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 전미옥이며, 2024.03.27 소유권이전과 같은 날 늘푸른새마을금고의 채권최고액 516,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 2026.02.13 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
권리관계에서 눈에 띄는 과거 신탁등기가 있으나 우리자산신탁주식회사와 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.03.27 늘푸른새마을금고 근저당권입니다. 임차인 신고나 확인된 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30506 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 654 · 중방1길 28-11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1·2층 단독주택 이용 |
| 토지 | 441.8㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 전미옥 (2024.03.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 465,300,800원 / 465,300,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른새마을금고 / 469,249,114원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·승계 보증금 문제는 나타나지 않습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 2024.03.27 늘푸른새마을금고 근저당권은 말소기준권리이고, 2026.02.13 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘할인’ 여부는 미정
현재 최저매각가는 감정가와 같은 465,300,800원으로 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 ‘싸다’, ‘시세 메리트가 있다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 465,300,800원 | 458,247,792원 | 57,752,208원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 372,240,640원 | 366,229,271원 | 149,770,729원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 297,792,512원 | 292,823,417원 | 223,176,583원 |
유찰 시 최저매각가는 372,240,640원, 297,792,512원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 동시에 근저당권자의 미배당액은 149,770,729원, 223,176,583원으로 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액으로 계산돼 있으며, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,300,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,053,008원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 늘푸른새마을금고 | 516,000,000원 | 458,247,792원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,053,008원을 제외한 458,247,792원이 늘푸른새마을금고에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 516,000,000원 기준 미배당은 57,752,208원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중방마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 주거나지가 혼재하는 전원주택단지로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상2층으로, 외벽은 현무암·징크판넬·스타코, 내부는 벽지·폴리싱타일·편백 및 강마루 등으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 방1·거실1·주방1·욕실2·다용도실1, 2층은 방2·욕실1의 단독주택 이용상태입니다.
- 설비. 상하수도 급배수, 고압LPG가스 난방, 시스템에어컨, 화재탐지·경보, 급탕 및 열교환기(수영장설비), 위생설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 107,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 함께 제시외 건물 및 수목까지 매각에 포함됩니다. 현장에서 경계·부속시설·수목 범위를 매각서류와 대조해야 합니다.
- 용도와 실제 이용 대조. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 1·2층 단독주택 이용입니다. 건축물대장·등기·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.03.27 늘푸른새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 원본 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2024.03.27 늘푸른새마을금고 근저당권입니다. 확인된 임차인이 없으며 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 좋은 입찰 대상이라고 결론내릴 수는 없습니다. 최저가 465,300,800원은 아직 감정가 100%인 신건이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시장가 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 게다가 사건상 용도와 감정평가상 실제 이용상태를 함께 살펴야 하며 제시외 건물·수목까지 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 현황 검증이 먼저인 물건입니다.
