광주지방법원 2026타경30507. 전라남도 담양군 월산면 중월리 653 소재 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지상2층 건물입니다. 토지는 435.2㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 태양광 발전설비 및 수영장도 매각 대상에 포함됩니다.
권리의 핵심은 2024.03.27 설정된 늘푸른새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고 채무자는 주식회사클리오입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2026.02.13 광주지방법원의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30507 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 653 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 |
| 토지 | 435.2㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 고동균 |
| 감정가 / 최저가 | 458,465,480원 / 458,465,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른새마을금고 / 469,249,114원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 태양광 발전설비 및 수영장 매각 대상 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 늘푸른새마을금고 근저당
등기 흐름에는 과거 우리자산신탁주식회사와 케이비부동산신탁주식회사의 신탁등기가 있었으나 모두 등기부상 말소됐습니다. 2024.03.27 고동균에게 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 늘푸른새마을금고가 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2026.02.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 458,465,480원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 감정평가상 중방마을 북서측 인근의 단독주택·임야 등이 혼재하는 지대이고, 건물과 435.2㎡ 토지, 태양광 발전설비 및 수영장이 함께 매각되는 구조이므로 단순 주택 거래가와 일대일 비교하기보다 토지·건물·부속시설을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,465,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,984,655원 |
| 1. 근저당 · 늘푸른새마을금고 | 516,000,000원 | 451,480,825원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 516,000,000원 기준으로 451,480,825원이 배당되고 64,519,175원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 중방마을 북서측 인근이며, 주위는 단독주택과 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층으로, 외벽은 석재붙임·몰탈위 페인팅·징크판넬 등, 내벽은 벽지도배·타일붙임 등으로 마감돼 있습니다.
- 토지. 면적 435.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방 형태이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 102,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 태양광 발전설비 및 수영장이 매각 대상에 포함됩니다. 현황과 실제 설치 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 458,465,480원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 주변 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 366,772,384원, 2회 유찰 시 293,417,907원으로 계산돼 있습니다. 다만 가격 하락 자체가 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 늘푸른새마을금고 채권최고액 전액이 배당되지 않지만 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실제 점유 상태를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.03.27 늘푸른새마을금고의 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘안전한 저가 매물’이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 가격 판단에 필요한 최근 실거래 자료도 없습니다. 더구나 토지 435.2㎡와 주택, 태양광 발전설비, 수영장이 함께 일괄매각되는 물건입니다. 따라서 권리는 확인 가능하지만, 가격과 실제 점유는 추가 확인이 필요한 신건으로 보는 것이 이 자료에 가장 충실한 결론입니다.
