광주지방법원 2026타경30511. 송정크레지움센트럴 4층 402호 아파트입니다. 이 사건의 첫 번째 기준점은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 향원주택주식회사 명의의 소유권보존이 이뤄졌고, 우리은행 근저당권에는 채권최고액 4,080,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 같은 날 1-1번 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있어, 실제 채권잔액·배당관계는 원본 등기와 배당표를 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인 장영익은 건물 전부를 주거로 사용한 임차권자로, 임차보증금은 178,000,000원입니다. 등기 내용에는 주민등록과 점유 개시가 2018.05.31, 확정일자는 2020.06.22 및 증액분에 대해 2024.02.15로 기재돼 있습니다. 즉 말소기준 근저당보다 뒤에 대항요건을 갖춘 구조이므로 선순위 근저당에 대항하는 임차인이 아니며, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 제시되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상12층 중 4층 · 2018.05.21 사용승인 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,750,494원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 시세 비교 기준면적 | 73.9539㎡ · 비교 실거래 면적 일치하지 않음 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 근저당은 2018.05.29, 장영익의 주민등록·점유 개시는 2018.05.31입니다. 임대차계약 자체는 2017.06.19부터 존재하지만, 경매에서 선순위 근저당에 대항할 수 있는지는 대항요건의 선후가 중요합니다. 이 사건에서는 대항요건이 말소기준보다 뒤입니다. 임차권등기 역시 2024.06.17 접수돼 후순위이며, 등기 자료에는 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영익 실제 임차인 1명 | 건물전부 178,000,000원 | 2018.05.31 | 2020.06.22 2024.02.15 | 2024.06.17 신고 | 선순위 근저당에 대항 못함 | 후순위 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 88.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
송정크레지움센트럴의 확인된 실거래는 2023.11 거래 1건으로, 전용면적 84.58㎡·2층·거래가 230,000,000원입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 230,000,000원으로 표시되지만 표본 자체가 1건입니다. 더 중요한 점은 이 거래가 시세 비교 기준면적 73.9539㎡와 면적이 일치하지 않는다는 것입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 203,000,000원은 이 참고 거래가의 88.3%입니다. 숫자만 보면 낮지만, 동일 면적 거래가 아니고 거래 건수도 1건이므로 가격 메리트가 확인됐다고 평가할 수는 없습니다. 특히 2023.11 거래 하나를 현재 402호의 직접 시세로 치환해 응찰 상한을 정하는 것은 보수적으로 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 199,358,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,750,494원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1번 근저당에는 4,080,000,000원이 기재돼 있고 같은 날 변경등기에는 102,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 반드시 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 4,086,392,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 4,126,424,094원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 4,158,449,374원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주지하철 ‘송정공원역’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주상복합지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2018.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하1층·지상12층이며 일반적인 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며 아파트 40세대와 오피스텔 4개호가 함께 있는 형태입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 비행안전제5구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,209.0㎡, 공시지가 886,900원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 확인된 실거래가 1건뿐이고 면적도 대상 비교 기준과 일치하지 않아, 가격대별 실제 매수층과 환금성을 실거래 숫자만으로 강하게 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 날짜 재확인. 주민등록·점유 개시 2018.05.31과 말소기준 2018.05.29의 선후를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 본등기의 4,080,000,000원과 같은 날 변경등기의 102,000,000원·공동담보 해제 관계를 확인해야 실제 배당 구조를 정확히 이해할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 시세를 단일 거래로 고정하지 않기. 230,000,000원 거래는 84.58㎡·2023.11의 1건이고 비교 기준면적 73.9539㎡와 맞지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 채권의 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 맞지만, 가격 메리트는 별도 검증”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 178,000,000원이지만, 권리 순서를 놓고 보면 말소기준 우리은행 근저당이 2018.05.29, 임차인의 주민등록·점유가 2018.05.31입니다. 후순위 임차권등기까지 포함해 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 최저가 203,000,000원을 곧바로 ‘저가 매수 기회’라고 평가하기도 어렵습니다. 비교 실거래 230,000,000원은 84.58㎡의 단 1건이고 대상 비교 기준면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확하게 0원, 가격 메리트는 보수적으로 재검증입니다.
