광주지방법원 2026타경30524. 광주 남구 서동 ‘서동아남프라자아파트’ 상가동 2층 205호의 근린시설입니다. 감정평가상 생활편익시설로 이용되는 호실이며 현장조사일 현재는 공실입니다. 가격은 감정가와 최저가가 모두 30,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기 권리만 보면 기준은 명확합니다. 2018.01.22 설정된 나주동부새마을금고의 근저당권 26,000,000원이 말소기준이고, 이후 2021년 가압류 15,744,640원, 2024년 압류, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에 말소기준보다 훨씬 앞선 2005.01.12 전입 기록이 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30524 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서동 285 서동아남프라자아파트 상가동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활편익시설 · 현장조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 205호 |
| 소유자 | 박준일 · 2017.10.08 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 30,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.01.22 나주동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 소유권은 박준일에게 있고, 2018.01.22 나주동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 나주동부새마을금고 가압류 15,744,640원과 남구 압류, 2026.02.23 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.27 광주지방법원 파산선고결정도 등기돼 있고, 이번 경매개시결정은 청산을 위한 형식적 경매로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 보증금이 확인돼야 실질취득가가 나온다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 천지산업, 박준일 | 2005.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
감정평가에서는 현재 공실로 확인됐지만, 과거 전입 기록과 임대관계는 별개의 문제입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득가를 30,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 낙찰가에 더해 실제 인수해야 할 미배당 보증금이 있다면 그만큼 총 취득부담이 증가합니다. 따라서 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유자 성격·전입 유지 여부·보증금·배당요구를 확인하기 전에는 단순히 “3,000만원짜리 상가”로 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 940,000원 |
| 2. 근저당 · 나주동부새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 나주동부새마을금고 | 15,744,640원 | 3,060,000원 |
| 4. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 30,000,000원 가정 시 확인된 채권 41,744,640원 가운데 29,060,000원이 배당되고 12,684,640원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있지만, 보증금 미상 점유자의 권리관계가 반영된 확정값으로 볼 수는 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 서동 소재 사직공원 남서측 인근. 주변은 아파트단지·학교·공원 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 이용상태. 생활편익시설로 이용되며 현장조사일 현재 공실입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 205호이며 외벽은 타일붙임·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중로3류(접합)·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 2005.01.12 전입 기록의 현재 존속 여부와 실제 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 존재하는지, 얼마인지, 배당요구 여부가 있는지를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 24,000,000원, 2회 유찰 시 19,200,000원이지만 인수보증금이 존재하면 실제 취득부담은 별도입니다.
- 파산·형식적 경매 확인. 2026.01.27 파산선고와 2026.02.23 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기돼 있으므로 관련 매각서류를 함께 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실이라는 사실과 현재 실제 인도 가능 상태가 같은지 현장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,000만원”보다 중요한 미확인 보증금
이 물건은 등기상으로는 2018년 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 읽기 쉬운 구조입니다. 그러나 현황조사의 2005.01.12 전입 기록 때문에 결론은 단순하지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 확정하거나 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
감정가와 최저가는 모두 30,000,000원이고, 1회 유찰 시 24,000,000원, 2회 유찰 시 19,200,000원까지 내려가지만 낙찰가 하락 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 먼저 미상 점유자의 임대차 실체와 보증금을 확인해 실질취득가를 산출해야 합니다. 등기는 정리 가능, 점유는 미확인. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 ‘2005년 전입의 실체’를 확인하는 데 있습니다.
