광주지방법원 2026타경30526. 광주 광산구 송정동 송정크레지움센트럴 6층 602호 아파트입니다. 말소기준은 2018.05.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 최진경의 전입일은 2019.09.30.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 178,000,000원이 전액 배당되지 않더라도 낙찰자에게 잔액을 주장할 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심 결론은 매수인 인수 0원입니다. 다만 등기에는 같은 날 우리은행 근저당권의 채권최고액을 102,000,000원으로 표시한 변경등기와 공동담보 해제 내용이 함께 기재되어 있습니다. 예상배당은 4,080,000,000원 채권최고액을 기준으로 작성되어 있으므로, 입찰 전 원등기·변경등기 및 공동담보목록을 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 6층 602호 |
| 도로명주소 | 광산로89번길 27-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트(주거용) |
| 면적 / 층 | 전용 73.9539㎡ · 지하 1층·지상 12층 건물 내 6층 602호 |
| 구조 / 방향 | 철근콘크리트구조 · 복도식 · 남동향 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,169,207원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준인 우리은행 근저당권 뒤로 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 국의 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 최진경은 실제 임차인 1명이며, 보증기관이나 대위신고자를 별도의 임차인으로 합산하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진경 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 178,000,000원 | 2019.09.30 점유 2019.09.20 | 2019.09.04 2020.06.23 2023.12.18 | 신고 2024.06.17 | 없음 | 후순위 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 89.1%보다 표본의 한계가 먼저다
송정크레지움센트럴의 비교 실거래는 2023.11 거래 1건입니다. 거래가는 230,000,000원이나 전용면적이 84.58㎡로, 대상 물건의 전용 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 최저가 205,000,000원은 이 거래가의 89.1%지만, 면적과 거래 시점이 다른 단일 사례이므로 이를 곧바로 현재 시세나 확정적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 대상 물건 | 73.9539㎡ | 6층 | 최저가 205,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 201,330,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,169,207원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 선순위 우리은행 근저당 배당으로 매각대금 205,000,000원이 모두 소진됩니다. 총 미배당액은 4,078,839,207원이며, 신청채권자 예상배당과 소유자 잔여는 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정공원역 2번 출구 남측 인근이며, 주변은 소규모 아파트단지·교육시설·근린공원·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 2018.05.21. 준공, 총 40세대 규모입니다. 지하주차장·승강기·스프링클러·도시가스·개별난방·천정형 에어컨 설비가 기재되어 있습니다.
- 복합 이용. 토지는 2층 오피스텔, 3층부터 12층까지 아파트 부지로 이용되고 있으며 대상 호실은 아파트입니다.
- 도로·토지. 유사 사다리형의 평탄한 토지로 북측 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구에 해당합니다.
- 환금성. 총 40세대이며 확인되는 실거래가 1건에 그쳐, 거래량을 통한 가격 검증은 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 최진경의 전입일·점유개시일·임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 채권최고액 4,080,000,000원 원등기와 102,000,000원 변경등기, 공동담보 해제의 정확한 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 뒤 등기의 말소 처리와 임대 관련 의무의 적용 여부를 확인하세요.
- 가격 재검증. 전용 73.9539㎡와 유사한 면적의 현재 거래·매물 자료를 확보한 뒤 205,000,000원의 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 일정, 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 추가 검증
이 사건의 임차보증금은 178,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 임차권과 압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 이를 떠안는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 아직 확신하기 어렵습니다. 최저가 205,000,000원이 비교 거래 230,000,000원의 89.1%이지만, 비교 대상은 면적이 다른 2023.11 거래 1건입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해서 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 유사 면적의 현재 자료를 확보한 뒤 판단하는 것이 이 사건의 결론입니다.
