광주지방법원 2026타경30527. 송정크레지움센트럴 5층 503호 아파트로, 감정평가상 지하 1층·지상 12층 건물의 5층에 있습니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 주택도시보증공사가 199,900,988원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 2018.05.29 우리은행 근저당과 그 뒤에 등기된 김혜경의 주택임차권 사이의 순서입니다.
임대차계약 자체는 2017.06.16이지만, 주택임대차의 대항력 판단에서 중요한 점유개시는 2018.06.21, 전입신고는 2020.06.23입니다. 둘 다 말소기준권리인 2018.05.29 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 김혜경의 임차권등기와 178,000,000원 보증금은 존재하지만 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하 1층, 지상 12층 건물 내 5층 503호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,900,988원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.06.11 등기된 김혜경의 주택임차권, 2026.02.20 주택도시보증공사의 경매개시결정, 2026.05.07 국민건강보험공단 압류, 2026.06.16 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 점유·전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 178,000,000원 | 점유 2018.06.21 전입 2020.06.23 | 2018.06.21 증액분 2020.06.24 · 2024.02.15 | 없음 말소기준 이후 점유·전입 | 후순위 배당요구 2024.06.11 · 현 시나리오 배당여력 없음 | 없음 |
김혜경의 임차보증금은 최초 165,000,000원에서 2020.06.20 5,000,000원, 2022.06.18 8,000,000원이 증액되어 총 178,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2024.06.10, 임차권등기는 2024.06.11에 이루어졌습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 89.1%, 그러나 표본 한계가 크다
송정크레지움센트럴은 40세대, 사용승인 기준일은 2018.05.21입니다. 가격 비교 지표의 최근12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래도 230,000,000원이며, 현재 최저가 205,000,000원은 그 금액의 89.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | — | 1건 | 230,000,000원 |
여기서 89.1%만 보고 가격 메리트를 확정하면 곤란합니다. 비교 기준 면적은 73.9539㎡인데 확인되는 실거래는 84.58㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 건수도 단 1건입니다. 게다가 확인되는 거래월은 2023.11입니다. 따라서 이 사건은 “2.05억이면 시세보다 싸다”가 아니라, “비교 가능한 최신 동일면적 실거래가 부족하다”고 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 199,900,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 205,000,000원 가정에서는 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 우리은행에 배당되는 시나리오이며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 4,279,900,988원 중 예상배당은 201,330,000원, 미배당은 4,078,570,988원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 4,078,570,988원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 4,118,996,988원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 4,151,337,788원 | 0원 |
유찰되더라도 김혜경의 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 내려가지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 건은 대항력 있는 임차인 보증금 때문에 실질취득비용이 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정공원역 남측 인근으로, 주변에 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장·송정공원역·간선도로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 절대보호구역·상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 886,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 40세대이며 확인되는 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.8회이고 낙찰 실적 지표는 0.0으로, 가격 판단에 사용할 거래 표본이 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기 원문 확인. 4,080,000,000원 근저당과 같은 날 102,000,000원으로 기재된 변경등기의 실제 관계를 최신 등기부와 채권계산서로 대조하세요.
- 김혜경 임차권 확인. 대항력은 없고 매수인 인수도 0원이지만, 임차권등기·점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 현재 등록상태와 매각 후 적용 여부를 관계 서류에서 확인하세요.
- 세금·압류 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 있으므로 실제 체납액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 실거래 비교 보강. 230,000,000원 거래는 84.58㎡ 2층 한 건이며 비교 기준 면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·유사 층 거래를 추가 확인한 뒤 응찰 상한을 잡는 편이 안전합니다.
- 유찰별 자금계획. 현재 205,000,000원, 1회 유찰 164,000,000원, 2회 유찰 131,200,000원의 회차별 가격을 기준으로 자금계획을 나눠 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 분명하지만, 89.1%만 보고 싸다고 결론내리면 안 된다”
이 사건의 핵심 권리문제는 비교적 명확합니다. 김혜경은 보증금 178,000,000원의 임차권등기자이지만 점유와 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰돼도 이 인수액은 늘어나지 않습니다.
다만 투자매력은 권리만으로 결정되지 않습니다. 최저가 205,000,000원은 최근12개월 평균 지표와 최신 거래 230,000,000원의 89.1%이지만, 확인되는 실거래는 2023.11의 84.58㎡ 2층 한 건뿐이고 비교 기준 면적과도 일치하지 않습니다. 여기에 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기의 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 배당관계는 원문 확인 뒤 판단할 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
