광주지방법원 2026타경30529. 광주광역시 광산구 송정동 ‘송정크레지움센트럴’ 7층 702호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 205,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.05.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권이고, 임차인 김소연의 전입·점유개시는 2023.11.15로 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 김소연은 대항력 없는 후순위 임차인이고, 배당 가정에서도 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 끝내기보다 등기 내용을 한 번 더 대조할 필요가 있습니다. 말소기준 근저당 원등기에는 채권최고액 4,080,000,000원이 기재되어 있고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원과 공동담보 해제가 적혀 있습니다. 제공된 예상배당표는 원등기의 4,080,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현재 효력이 있는 담보 범위를 등기 원문과 공동담보 관계로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층 702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 분석 대상 면적 73.9539㎡ · 철근콘크리트조 12층건 내 7층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,779,070원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당입니다. 김소연은 임대차계약일 2023.10.20, 확정일자 2023.10.25, 전입·점유개시 2023.11.15이고, 2024.06.07 임차권등기가 설정됐습니다. 전입 시점이 말소기준보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 국의 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2023.11.15 | 2023.10.25 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 · 현재 가정 0원 | 승계 아님 |
김소연의 보증금은 178,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인이 아니므로 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 제공된 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 205,000,000원이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
송정크레지움센트럴은 40세대, 준공일은 2018.05.21입니다. 제공된 실거래 표본은 2023.11 한 건으로, 전용면적 84.58㎡·2층·거래가 230,000,000원입니다. 반면 분석 대상 면적은 73.9539㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
수치만 비교하면 최저가 205,000,000원은 참고 실거래 230,000,000원의 89.1%입니다. 그러나 거래시점은 2023.11이고 표본은 1건뿐이며 면적도 다릅니다. 따라서 이 89.1%만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 무리입니다. 현재 자료로는 권리 안정성은 판단할 수 있지만, 가격 매력은 별도의 최신 동일면적 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 199,779,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 채권 총액은 4,279,779,070원, 총 배당액은 201,330,000원, 미배당액은 4,078,449,070원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 4,078,449,070원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 4,118,875,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 4,151,215,870원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장과 지하철역이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 일부이며, 일반적인 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 교육환경 보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입·확인이 불가능했고, 내부 상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 규모. 송정크레지움센트럴은 40세대이며 준공일은 2018.05.21입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 2018.05.29 근저당 원등기의 4,080,000,000원과 같은 날 변경등기의 102,000,000원·공동담보 해제 내용을 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 임차권 확인. 김소연은 전입 2023.11.15로 대항력은 없지만, 임차보증금 178,000,000원과 임차권등기·배당요구 내역은 원본 대조가 필요합니다.
- 최신 시세 확인. 현재 실거래 표본은 2023.11의 84.58㎡ 한 건입니다. 분석 대상 73.9539㎡와 면적이 달라 신건 205,000,000원의 적정성을 직접 판단하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 출입이 되지 않았으므로 실제 관리상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 확신하기 이르다
이 사건의 가장 중요한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 김소연은 말소기준인 2018.05.29 우리은행 근저당보다 늦은 2023.11.15에 전입해 대항력이 없고, 신건부터 2회 유찰까지 제공된 모든 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단순하게 판단할 수 없습니다. 최저가 205,000,000원이 제공된 실거래 230,000,000원의 89.1%이지만, 그 거래는 2023.11의 84.58㎡ 한 건이고 대상 면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 “권리는 합격, 가격은 추가 확인”이 이 물건의 핵심입니다. 여기에 근저당 변경등기의 102,000,000원 기재와 민간임대주택등기까지 원본으로 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
