광주지방법원 2026타경30532. 광주 광산구 송정동 송정크레지움센트럴 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 211,000,000원, 신건 최저매각가도 같은 211,000,000원입니다. 말소기준은 2018.05.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 박용선의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단과 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 박용선은 건물 전부에 관해 보증금 178,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2018.06.20입니다. 이는 말소기준 근저당권 설정일 2018.05.29보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 박용선은 대항력 없음으로 정리되며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층 1102호 |
| 물건종류 | 아파트 · 12층 공동주택 내 11층 1102호 |
| 대상 면적 | 73.9539㎡ |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 202,290,577원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 늦다
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 박용선의 주민등록·점유개시는 2018.06.20이고 임차권등기는 2024.06.17이므로, 이 사건에서는 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금이 178,000,000원으로 크더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박용선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 2024.06.17 | 인수 0원 |
또한 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 물건의 권리상태를 최종 판단할 때 이 등기 역시 원본과 매각조건을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 91.7%지만 표본 신뢰도는 낮다
확인되는 송정크레지움센트럴 실거래는 1건입니다. 2023.11, 전용 84.58㎡·2층이 230,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 211,000,000원은 이 금액의 91.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
다만 이 수치를 곧바로 “시세보다 8.3% 싸다”는 결론으로 쓰기는 어렵습니다. 대상 면적은 73.9539㎡인데 확인 거래는 84.58㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 수도 1건에 불과합니다. 최신 거래 시점도 2023.11입니다. 따라서 2.30억은 참고가격일 뿐, 현재 대상 호수의 직접 비교시세로 보기에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,290,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 211,000,000원 가정 시 집행비용 3,754,000원을 제외한 207,246,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 202,290,577원은 이 계산에서 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,000,000원 | 0원 | 4,075,044,577원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,800,000원 | 0원 | 4,116,653,777원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,040,000원 | 0원 | 4,149,941,137원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주지하철 송정공원역 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상지대로 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로와 대중교통 시설 등의 접근성이 양호하고, 대지권의 목적인 토지는 소로에 접하며 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 공동주택 내 11층 1102호이며, 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 송정크레지움센트럴은 아파트 40개호가 확인되며, 대지권의 목적 토지 주용도에는 오피스텔 4개호와 아파트 40개호가 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 비행안전제5구역, 절대·상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 상태. 감정 당시 상당기간 공실 상태로 보인다고 기재돼 있어 급·배수·난방·급탕 등 제반 설비의 하자 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 말소기준 2018.05.29와 박용선의 주민등록·점유개시 2018.06.20을 원문에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액 4,080,000,000원과 변경등기의 102,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기의 현재 효력과 매각조건을 확인하세요.
- 시세 추가 확인. 현재 확인 실거래는 2023.11의 84.58㎡ 1건뿐이고 대상 면적 73.9539㎡와 다릅니다. 동일·유사 면적의 최신 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 공실·설비. 상당기간 공실 상태로 보인다는 감정 의견이 있으므로 난방·급탕·급배수·위생설비 등 실제 작동 여부를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “91.7%”는 아직 확정 메리트가 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 보증금 178,000,000원의 임차권이 존재하지만 주민등록·점유개시가 우리은행 근저당보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 정리됩니다. 이후 경매개시결정과 압류도 말소기준 이후입니다.
가격은 조금 더 조심스럽게 봐야 합니다. 2.11억은 확인 실거래 2.30억의 91.7%라 숫자만 보면 낮아 보이지만, 비교 거래가 2023.11의 단 1건이고 면적도 84.58㎡로 대상 73.9539㎡와 다릅니다. 여기에 근저당권의 4,080,000,000원 설정과 102,000,000원 변경 기재 사이의 차이까지 존재합니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확한 0원, 가격 메리트와 배당구조는 추가 확인이 필요한 B등급입니다.
