광주지방법원 2026타경30536. 송정크레지움센트럴 6층 604호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2018.05.29 우리은행 근저당과 김윤범 임차인의 전입 시점입니다. 말소기준권리는 우리은행 근저당이고, 임차인의 주민등록일자는 2020.01.28로 그보다 늦습니다. 등기부 임차권에는 보증금 178,000,000원, 계약일 2022.06.18, 확정일자 2022.06.24가 기재돼 있지만 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 1.78억을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 곧바로 유리하다고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교지표는 230,000,000원이지만 거래는 2023.11의 84.58㎡·2층 1건이고, 대상 면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 89.6%라는 숫자는 참고할 수 있으나, 직접적인 동일 면적 시세 비교로 확대 해석하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 6층 604호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 73.9539㎡ · 지하1층·지상12층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 준공 / 세대수 | 2018.05.21 · 40세대 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,851,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 102,000,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 이후 2024.06.17 김윤범 명의 주택임차권, 2026.02.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.07 국민건강보험공단 압류, 2026.06.16 국의 압류가 이어집니다. 경매개시결정과 두 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤범 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.28 | 2022.06.24 | 178,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
임대차계약일자는 2022.06.18, 점유개시일자도 2022.06.18이며 2024.06.17 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 다만 대항력의 기준이 되는 전입일 자체가 우리은행 근저당보다 늦어, 낙찰자가 178,000,000원의 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않으며, 제공된 예상배당표에는 이 임차인에 대한 배당액이 별도 계상되어 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 89.6%지만 ‘동일 면적 거래’는 아니다
송정크레지움센트럴의 실거래 비교자료는 1건입니다. 최신 거래는 2023.11, 전용 84.58㎡·2층, 거래가 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 230,000,000원으로 제시돼 있으며 최저가 206,000,000원은 그 금액의 89.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 대상 | 73.9539㎡ | 6 | 최저가 206,000,000원 |
수치만 보면 24,000,000원 낮지만, 대상 면적과 실거래 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 확실히 싸다”는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다. 특히 거래량 자체가 매우 제한적이므로 응찰가는 권리안전성보다 실제 환금성과 개별 호수 상태를 함께 보고 정하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 강제경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,851,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 206,000,000원 가정 시 집행비용 3,684,000원 후 우리은행에 202,316,000원이 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 4,281,851,673원 중 예상 배당액은 202,316,000원이며 미배당액은 4,079,535,673원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 4,079,535,673원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 4,120,158,873원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 4,152,657,433원 | 0원 |
이 사건은 유찰되더라도 대항력 있는 임차보증금이 새로 매수인에게 붙는 구조가 아닙니다. 따라서 제공된 각 시나리오에서 실질취득액은 매각가와 동일합니다. 다만 가격 판단의 기준이 되는 실거래 표본이 1건이고 면적도 다르므로, 단순히 1회·2회 유찰 가격이 실거래 숫자보다 낮다는 이유만으로 저평가라고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북동측 인근이며 주위는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 건물이며 승강기·도시가스 보일러·소화전·스프링클러·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 아파트와 오피스텔 부지로 이용 중이며 북측 왕복 2차로 소로를 통해 차량이 출입합니다. 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제5구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 40세대 규모이고 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회로 제시돼 있어 가격 판단은 제한된 표본을 전제로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 혼동 금지. 보증금은 178,000,000원이지만 임차인의 전입일이 말소기준보다 늦어 예상 인수액은 0원입니다.
- 임차권등기 원문 확인. 계약일 2022.06.18, 확정일자 2022.06.24, 임차권등기·배당요구일 2024.06.17을 등기 및 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 효력을 원문에서 확인하세요.
- 가격표본 과신 금지. 230,000,000원 실거래는 84.58㎡ 1건이고 대상은 73.9539㎡이므로 89.6% 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 표본 부족”
이 사건의 가장 중요한 결론은 명확합니다. 실제 임차인 1명은 존재하지만 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 임차보증금 178,000,000원을 최저가에 더해 실질취득액을 계산해야 하는 인수형 사건이 아닙니다. 신건 기준 실질취득은 206,000,000원입니다.
가격 쪽에서는 230,000,000원 거래와 비교하면 수치상 89.6%이지만, 그 거래는 2023.11의 84.58㎡ 1건으로 대상 73.9539㎡와 면적이 다릅니다. 결국 이 물건은 “인수 위험이 낮다”는 권리상의 장점과 “가격 비교 표본이 부족하다”는 시장 판단의 한계를 분리해 봐야 합니다. 권리는 검토 가능 수준이지만, 가격은 단일 실거래 수치만 보고 공격적으로 평가할 사건은 아닙니다.
