광주지방법원 2026타경30538. 광산구 송정동 송정크레지움센트럴 9층 904호, 전용 73.9539㎡ 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고 주택도시보증공사가 201,500,550원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2018.05.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 김현의 주택임차권, 경매개시결정과 국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리상 핵심은 임차보증금의 크기가 아니라 시간 순서입니다. 김현의 주민등록일은 2019.10.02.로 말소기준권리 설정일인 2018.05.29.보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 178,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 9층 904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.9539㎡ · 12층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,500,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.05.21. / 40세대 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 앞선 우리은행 근저당
우리은행 근저당은 2018.05.29. 채권최고액 4,080,000,000원으로 등기됐고, 같은 날 채권최고액 102,000,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 있습니다. 예상배당표는 4,080,000,000원을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 변경등기의 효력과 현재 피담보채무·공동담보 관계를 등기 원문과 채권계산서로 대조해야 합니다. 다만 어느 금액을 기준으로 하더라도 이 근저당은 김현의 전입일보다 앞선 말소기준권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 없음
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 전입 2019.10.02. 확정일자 2019.10.02. 배당요구 2024.06.11. | 대항력 없음 | 확정일자·후순위 | 승계 없음 |
임대차계약일은 2019.08.23., 2020.06.20., 2022.06.18.이며 임차보증금은 2020.06.20. 5,000,000원, 2022.06.18. 8,000,000원이 증액돼 총 178,000,000원입니다. 최초 165,000,000원의 확정일자는 2019.10.02., 증액된 5,000,000원은 2020.08.10., 증액된 8,000,000원은 2024.03.15.입니다. 모든 기준일이 2018.05.29. 우리은행 근저당보다 늦습니다.
③ 시세 비교 — 89.6%보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
송정크레지움센트럴의 확인된 거래는 2023.11. 전용 84.58㎡, 2층, 230,000,000원 1건입니다. 최신 거래액·최근 12개월 평균·전체 평균이 모두 230,000,000원으로 표시되지만 표본은 1건이고, 본건 전용 73.9539㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 | 면적 불일치 |
신건 최저가 206,000,000원은 해당 거래액의 89.6%입니다. 그러나 이 수치는 서로 다른 전용면적을 단순 비교한 결과입니다. 같은 면적의 최근 거래가 확인되지 않은 상태에서 89.6%만 보고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 실질취득액은 최저가 206,000,000원과 인수액 0원을 합친 206,000,000원이며, 이 금액을 본건과 같은 면적의 거래·매물과 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,500,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 우리은행 근저당 채권최고액 4,080,000,000원을 기준으로 하며, 총 미배당액은 4,079,184,550원입니다. 같은 날 등기된 채권최고액 102,000,000원의 근저당권 변경과 공동담보 해제 효과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정공원역 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물 중 9층 904호입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 886,900원/㎡입니다. 토지면적은 1,209.0㎡이고 공동주택 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 40세대 단지이고 확인된 거래가 1건뿐이어서 동일 면적의 가격대와 실제 매수층을 추가로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 확인. 2018.05.29. 최초 채권최고액 4,080,000,000원과 같은 날 변경된 102,000,000원·공동담보 해제의 현재 효력을 등기 원문과 채권계산서로 대조하세요.
- 임차권 순위 확인. 김현의 주민등록일 2019.10.02.가 말소기준일 2018.05.29.보다 늦다는 점과 매각물건명세서의 인수 문구를 최종 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 여부와 별도로 현 점유자, 열쇠 인도와 명도 협의 필요성을 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 면적을 맞춘 시세 확인. 전용 84.58㎡ 거래 230,000,000원을 본건 전용 73.9539㎡의 직접 시세로 사용하지 말고 동일 면적 거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 등기된 민간임대주택 표시의 말소와 임대의무 처리 여부를 매각물건명세서 및 관계 서류와 대조하세요.
- 조세·관리비 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 있고 예상배당에 당해세가 반영되지 않았으므로 조세채권과 공용부분 관리비 체납을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 추가 검증
이 물건은 임차보증금 178,000,000원이라는 큰 숫자가 보이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 김현 1명이고, 주택도시보증공사의 청구액과 보증금을 중복 합산할 이유도 없습니다. 권리 인수 구조만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 신건 실질취득액 206,000,000원이 거래 참고액 230,000,000원의 89.6%로 보이지만, 해당 거래는 본건보다 넓은 전용 84.58㎡이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 추가 검증입니다. 동일 면적 거래와 현재 매물로 206,000,000원의 적정성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
