광주지방법원 2026타경30545. 송정크레지움센트럴 7층 704호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권이고, 이후 2024년 정신남의 주택임차권, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·국의 압류가 이어집니다. 임차권자 정신남은 2022.10.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 모든 확인사항이 사라지는 것은 아닙니다. 갑구에는 2018.07.13 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있고, 제공된 권리정보에서는 매각으로 소멸한다고 명시돼 있지 않습니다. 또한 우리은행 근저당은 최초 채권최고액 4,080,000,000원으로 기재됐지만 같은 날 채권최고액 102,000,000원·공동담보 해제 변경등기도 존재합니다. 배당표는 4,080,000,000원을 채권액으로 계산하고 있으므로, 실제 현존 담보액과 등기 효력은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 12층 중 7층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 205,852,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 매수인 인수 0원
임차권자 정신남의 임대차계약일은 2022.08.24, 점유개시일은 2022.09.15, 확정일자는 2022.09.05, 전입일은 2022.10.06이며 보증금은 178,000,000원입니다. 말소기준권리인 2018.05.29 우리은행 근저당보다 전입이 늦으므로 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당요구도 2024.06.07 접수되어 있습니다. 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정신남 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2022.10.06 | 2022.09.05 | 대항력 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 89.1%라는 숫자만 보고 ‘저렴’이라 할 수 없다
송정크레지움센트럴의 제공된 실거래는 2023.11, 전용 84.58㎡, 2층, 230,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원으로 계산되어 있고 최저가 205,000,000원은 그 89.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
하지만 비교 대상 면적은 84.58㎡이고 대상 면적값은 73.9539㎡로 표시되어 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 거래 표본도 1건뿐이며 거래월도 2023.11입니다. 따라서 단순 계산상 89.1%라는 할인율은 확인되지만, 이를 근거로 신건 2.05억을 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하는 것은 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,852,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산에서는 집행비용 3,670,000원 공제 후 우리은행에 201,330,000원이 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 우리은행 근저당에는 같은 날 채권최고액 102,000,000원으로의 변경등기가 있으므로 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정공원역 남측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트단지가 혼재하는 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 12층 건물의 7층 704호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 현황 확인. 전기공급 중단 등으로 내부 출입 및 확인이 불가능해 내부 상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 규모·거래. 단지는 40세대, 사용승인일은 2018.05.21로 표시되어 있으며 제공 실거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 매각 후 효력과 매수인에게 남는 의무가 있는지 최신 등기부·매각물건명세서에서 반드시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 4,080,000,000원 근저당과 같은 날 102,000,000원 변경등기의 관계 및 현존 채권최고액을 원본으로 대조하세요.
- 임차권. 정신남은 대항력 없음으로 표시되어 있고 인수액 0원이지만, 배당요구와 임차권등기 말소 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 2.30억 실거래는 84.58㎡·2023.11의 1건뿐이므로 대상 면적·층과 맞는 추가 비교사례 없이 “11% 할인”으로 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 감정 당시 전기공급 중단 등으로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수리비를 현장 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 신건 205,000,000원, 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 가장 긍정적인 부분은 명확합니다. 보증금 178,000,000원의 임차권자가 존재하지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 2.05억의 가격을 곧바로 매력적으로 평가하기에는 비교 시세가 약합니다. 2.30억 거래는 2023.11의 84.58㎡ 한 건이며 대상 면적값과 일치하지 않습니다. 더불어 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기의 정확한 효력도 확인해야 합니다. 결론은 임차보증금 승계 위험은 낮지만, 신건에서 바로 가격 메리트를 단정할 단계는 아니다. 권리 원본과 면적이 맞는 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
