광주지방법원 2026타경30551. 화순군 도곡면 천암리 도곡온천관광단지 내의 무인호텔 + 토지 사건입니다. 현재 말소기준권리는 2025.03.20 완도농업협동조합 근저당권 4,152,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 홍현진 근저당권 500,000,000원, 차연 주식회사 가압류 40,656,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준권리만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다. 황인택은 2024.01.03, 유한회사 헤븐무인호텔은 2024.12.02 전입으로 조사되어 둘 다 말소기준일보다 앞섭니다. 두 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이며, 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액인 2,000,000원 + 1,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 도곡면 천암리 762, 763 · 화순도곡 아모르가족관광펜션텔 에이동 · 도로명 온천1길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 무인호텔 · 철근콘크리트구조 및 경량철골조 4층 |
| 소유자 | 유한회사헤븐무인호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 5,871,505,100원 / 5,871,505,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도농업협동조합 / 3,648,659,550원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.20 완도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금 3,000,000원은 인수
말소기준 이전에 등기됐던 화순군 압류 중 2019.03.20 압류는 2019.05.15 해제, 2021.12.06 압류는 2022.10.27 해제되어 이미 말소됐습니다. 2023.11.29 조진웅의 소유권이전청구권가등기도 2024.12.19 해제됐습니다. 따라서 현재 매수인에게 남는 핵심 인수요소는 이 과거 등기들이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 2명의 보증금입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인택 | 전부 | 2024.01.03 | 2,000,000원 / 800,000원 | 2026.05.15 | 대항력 有 우선변제 無 승계 2,000,000원 |
| 유한회사 헤븐무인호텔 | 사무실부분 | 2024.12.02 | 1,000,000원 / 500,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 無 승계 1,000,000원 |
② 가격 판단 — 실거래보다 ‘실질취득’을 먼저 본다
이 사건에서 현재 회차의 출발가격은 감정가와 같은 5,871,505,100원입니다. 여기에 임차보증금 인수 3,000,000원이 붙기 때문에 입찰가 자체가 아니라 실질취득 5,874,505,100원을 기준으로 판단해야 합니다.
동일 또는 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 가격 리스크는 실거래 할인율이 아니라 임차인 인수액과 숙박시설·관광지 용도의 개별성, 그리고 위반건축물 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,871,505,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 61,115,051원 |
| 인수 · 황인택 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 헤븐무인호텔 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 완도농업협동조합 | 4,152,000,000원 | 4,152,000,000원 |
| 3. 근저당 · 홍현진 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 가압류 · 차연 주식회사 | 40,656,000원 | 40,656,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,117,734,049원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 총액 4,692,656,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,117,734,049원입니다. 임차인 보증금 3,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 완도농업협동조합 배당 시뮬레이션은 채권최고액 4,152,000,000원 기준이며, 사건의 신청채권 청구액은 3,648,659,550원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 화순군 도곡면 천암리 도곡온천관광단지 내에 위치하며, 주위는 숙박시설과 상업용 부동산 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 무인호텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 경량철골조 판넬지붕 4층이며 사용승인일은 2008.02.20입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·시스템냉난방·화재탐지 및 경보·스프링클러·수전설비가 있고, 1층 필로티주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,541.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 230,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·관광휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역· 가축사육제한구역·관광지·온천지구(도곡온천)에 포함됩니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 관광단지 내 무인호텔과 토지를 함께 다루는 사건이므로, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 5,871,505,100원에 임차보증금 인수 3,000,000원을 더한 5,874,505,100원을 자금 판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 황인택과 유한회사 헤븐무인호텔은 모두 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정된 자료입니다. 점유현황과 보증금 반환 관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. A동의 위반 내용, 시정 가능 여부, 이행강제금 532,000원의 납부·승계 관계와 추가 부과 가능성은 화순군 및 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각 대상 토지·건물·제시외 건물의 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 매각가 4,697,204,080원·미배당 44,823,961원, 2회 유찰 시 매각가 3,757,763,264원·미배당 974,870,369원으로 시뮬레이션됩니다. 임차보증금 인수 3,000,000원은 두 시나리오에서도 유지됩니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 “감정가 대비 몇 %”만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 도곡온천관광단지 내 숙박시설·상업용 부동산의 실제 거래와 수익성을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·화순군 사실조회회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건의 등기상 말소 구조 자체는 명확합니다. 2025.03.20 완도농업협동조합 근저당권 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명이 있어 보증금 3,000,000원을 인수하고, 현재 회차 실질취득은 5,874,505,100원이 됩니다.
여기에 A동 위반건축물 등재와 이행강제금 532,000원 부과 통보, 관광단지 내 무인호텔이라는 용도까지 함께 봐야 합니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 인수와 건축물 리스크는 남는다. 이 사건은 그 두 요소를 가격에 얼마나 반영할 수 있는지가 핵심입니다.
