광주지방법원 2026타경30557. 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1042-10, 대마전기자동차산업단지 안에 있는 공장용지 3,305.8㎡와 공장·사무소·기숙사 이용 건물이 결합된 물건입니다. 2023.12.28. 주식회사하나은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 등기에는 2023.11.10. 금지사항등기가 있습니다. 이 부동산은 보조금이 지원된 부동산으로, 2029.02.28까지 영광군의 장의 승인 없이 보조금 교부 목적과 다른 용도로 사용하거나 양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다고 기재돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서의 특별매각조건이 직접 연결됩니다. 따라서 이 사건은 단순히 등기상 후순위 권리가 소멸하는지만 볼 것이 아니라, 승인 절차를 실제로 충족할 수 있는지가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30557 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1042-10 · 전기차로 52 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장·사무소·기숙사 |
| 토지 | 3,305.8㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 이용 | 공장 · 1층 사무소 · 2층 기숙사(방2·거실·화장실 등) |
| 소유자 | 대양식품주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,176,919,800원 / 2,176,919,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 스마트기연 / 400,093,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘선행 금지사항’ 확인이 중요
말소기준은 2023.12.28. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중앙산업 주식회사 가압류, 유성훈·정승관 근저당권, 영광군·국·국민건강보험공단 압류, 유한회사 스마트기연 및 주식회사 하나은행의 경매개시결정, 주식회사 광무포장·차세일 가압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 특별매각조건 — 이 사건의 가장 큰 리스크
- 일괄매각. 토지와 해당 건물이 함께 매각되는 조건입니다.
- 기계기구 제외. 동산 압류된 기계기구 등은 매각에서 제외됩니다.
- 보조금 관련 제한. 2029.02.28까지 영광군의 장의 승인 없이 보조금 교부 목적과 다른 용도에 사용하거나 양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다는 금지사항등기가 있습니다.
- 승인 절차 선확인. 낙찰 후 검토할 사안이 아니라 최고가매수신고 전에 승인 가능성과 제출 절차를 확인해야 하는 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,176,919,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,169,198원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 중앙산업 주식회사 | 43,574,840원 | 43,574,840원 |
| 을구 2번 근저당권 · 유성훈 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 정승관 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 유한회사 스마트기연 | 400,093,000원 | 400,093,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 광무포장 | 31,140,450원 | 31,140,450원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 광무포장 | 30,083,900원 | 30,083,900원 |
| 갑구 9번 가압류 · 차세일 | 15,109,600원 | 15,109,600원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 400,093,000원 | 202,748,812원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,350,094,790원, 채권자 예상배당 합계는 2,152,750,602원으로 계산되고 197,344,188원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 2,176,919,800원 | 197,344,188원 | 400,093,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,741,535,840원 | 628,374,308원 | 248,145,642원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,393,228,672원 | 973,198,405원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영광군 대마면 송죽리 소재 대마전기자동차산업단지 내에 위치하며, 주변은 공업용 건물과 공업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통사정은 보통 수준입니다.
- 공장. 공장 건물은 2023.11.02. 사용승인된 일반철골구조 단층 건물로 높이 10.3m이며 판넬 벽체·에폭시 바닥·새시창호입니다.
- 사무소·기숙사. 별도 건물은 2023.11.02. 사용승인된 일반철골구조 2층 건물로 높이 8.7m이며 1층은 사무소, 2층은 기숙사로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 전기·위생·급배수·화재탐지설비 등이 있고 기숙사 2층에는 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 대로2류에 접하고, 공시지가는 102,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 영광군수 승인 가능 여부. 최고가매수신고 전에 승인 요건·신청 절차·필요 서류를 반드시 확인해야 합니다.
- 승인서 제출 시점. 특별매각조건은 승인서를 매각결정기일까지 제출하도록 하고 있습니다.
- 보증금 몰취 위험. 승인서 미제출로 매각불허가결정이 되면 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건을 전제로 응찰해야 합니다.
- 보조금 금지사항등기. 2029.02.28까지 다른 용도 사용·양도·교환·대여·담보 제공 제한의 구체적 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 기계기구 범위. 동산 압류된 기계기구 등은 매각에서 제외되므로 실제 공장 운영에 필요한 설비 중 무엇이 낙찰 대상인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 사업자 점유와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 공장 활용계획. 일반공업지역·일반산업단지 및 보조금 목적 제한을 함께 대조해 계획한 업종과 이용이 가능한지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 승인서다
등기상 말소기준은 명확합니다. 2023.12.28. 하나은행 근저당권 이후의 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 위험은 배당표 밖에 있습니다. 보조금 지원 부동산이라는 금지사항등기와 영광군수 승인서를 요구하는 특별매각조건이 있고, 미제출로 매각불허가가 되면 매수신청보증금까지 반환하지 않습니다.
따라서 이 사건은 “후순위 권리가 모두 말소되니 안전하다”는 결론으로 끝낼 수 없습니다. 승인 가능성·보조금 제한·매각 제외 기계기구·실제 점유관계를 먼저 확인한 뒤 가격을 검토해야 합니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 권리의 금전 인수는 0원, 그러나 행정적 승인 조건은 매우 무겁다. 이 차이를 이해하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.
