서울서부지방법원 2025타경52275. 마포구 서교동 명진하이트빌 2층 202호, 전용 29.16㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이미경은 2021년 7월 14일 거래가 290,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 8월 9일 박신자 명의 채권최고액 225,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 울산신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국민행복기금 가압류, 마포구 및 국가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 임차인 이수지의 전입일은 2021.05.28로 말소기준일 2021.08.09보다 앞서고, 확정일자도 2021.04.14로 확인됩니다. 배당요구도 2025.12.23 접수돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 460-10 명진하이트빌 2층 202호 · 동교로17안길 7-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.16㎡ · 철근콘크리트조 · 지상5층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이미경 (2021.07.14. 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수지 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021년 8월 9일 박신자 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 국민은행 근저당은 2019년 4월 9일 이미 말소돼 현재 인수대상 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수지 | 주거 | 2021.05.28 | 2021.04.14 | 미상 | 2025.12.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이수지는 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인으로 나타나므로, 임대차의 실질과 신청채권의 관계를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다. 현재 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 표시돼 있습니다. 이 사정만으로 임차권을 부정할 수는 없으므로, 보증금과 임대차계약의 실재 여부가 확인되기 전까지는 인수위험을 제거해 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 3.29억은 ‘할인 가격’이 아니다
실거래 매칭 자료는 전용 29.16㎡·29.9㎡ 거래를 포함하며, 최근 12개월 거래 4건의 평균은 325,000,000원입니다. 신건 최저가 329,000,000원은 이 최근 평균의 101.2%입니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 +7.0%로 상승 방향이며, 최신 거래는 2026년 5월 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.9㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 29.9㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 29.16㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 29.9㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2024.12 | 29.9㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.06 | 29.9㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2022.07 | 29.9㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.10 | 29.16㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2021.07 | 29.16㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 325,000,000원 |
더구나 이 사건은 선순위 임차인의 보증금이 미상입니다. 현재 최저가 329,000,000원 자체만 실거래와 비교하는 것은 어디까지나 임차보증금 인수액을 제외한 임시 비교입니다. 실제 인수금이 생기면 실질취득비용은 329,000,000원을 넘어설 수 있으므로, 최종 가격 판단은 임차보증금 확인 후 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 근저당 · 박신자 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 14,229,000원 | 14,229,000원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 12,291,566원 | 12,291,566원 |
| 6. 경매개시결정 · 이수지 | 290,000,000원 | 32,073,434원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 581,520,566원 중 323,594,000원이 배당되고, 미배당액은 257,926,566원으로 계산된 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 표만으로 선순위 임차보증금의 미배당 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(감정가 100%) | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 257,926,566원 | 32,073,434원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 263,200,000원 | 258,715,200원 | 322,805,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 210,560,000원 | 206,812,160원 | 374,708,406원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만 채권 미배당액은 커집니다. 선순위 임차보증금이 별도로 남는 구조라면 낮아진 최저가만큼 안전마진이 생긴다고 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴할 수 있으므로, 보증금 확인이 가격전략보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서교동 주민센터 북동측 인근이며, 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2016.10.28 사용승인된 철근콘크리트조 지상5층 건물로, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~6m 내외 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 333.9㎡, 공시지가 5,540,000원/㎡, 지목 대, 평지·자루형 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서·보증금 원액 확인. 이수지의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득 총액을 확정하지 마세요.
- 임차관계 실질 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차의 실재, 채권의 성격, 점유관계를 원문 서류와 현장으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일 2025.12.23이 확인되지만, 배당으로 임차보증금이 얼마나 회수되는지는 보증금 자체가 확인돼야 계산할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 마포구 및 국가 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 신건 329,000,000원은 최근 12개월 평균 325,000,000원의 101.2%로 최근 평균보다 높습니다.
- 유찰 후에도 인수 재계산. 263,200,000원·210,560,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 미배당액이 늘 수 있으므로 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “3.29억보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 2021.05.28 전입한 선순위 임차인 이수지의 보증금이 미상이라는 한 가지 사실이 투자판단의 전제를 바꿉니다. 배당요구와 확정일자는 갖췄지만 보증금이 없으면 미배당 인수액을 계산할 수 없고, 결국 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
가격 역시 신건 329,000,000원이 최근 12개월 평균 325,000,000원의 101.2%이므로 현재 단계에서 뚜렷한 할인은 아닙니다. 최근 추세가 +7.0%이고 최신 거래가 340,000,000원이어서 시장이 급락하는 모습은 아니지만, 선순위 임차보증금이라는 미확정 비용까지 감수하면서 최근 평균 이상을 지불할 이유가 확인된 상태도 아닙니다. 가격은 보통, 권리는 미확정. 이 물건은 보증금과 임차관계의 실질이 확인된 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
