서울서부지방법원 2025타경52275. 마포구 서교동 명진하이트빌 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정가는 329,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 263,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.09. 박신자의 근저당권 225,000,000원이며, 그 뒤의 울산신용보증재단 가압류·소상공인시장진흥공단 가압류· 국민행복기금 가압류·압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 이수지의 전입일은 2021.05.28.로 말소기준권리인 2021.08.09.보다 빠르고, 확정일자는 2021.04.14., 배당요구일은 2025.12.23.입니다. 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있고 보증금은 확인되지 않았으므로, 실제 보증금과 배당 후 남는 금액에 따라 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52275 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 460-10 명진하이트빌 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.16㎡ · 지상5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이미경 · 2021.07.14. 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.08.09. 박신자 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 울산신용보증재단 가압류 40,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 14,229,000원, 국민행복기금 가압류 12,291,566원, 마포구 압류, 국세 관련 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수지 | 주거 | 2021.05.28 | 2021.04.14 | 미상 | 2025.12.23 | 대항력 有 우선변제 |
이수지는 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다. 다만 보증금 자체가 미상이어서 예상 배당액과 매수인 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가 기준 할인은 크지만 ‘실질취득’은 아직 미정
명진베스트빌 전용 29.16㎡·29.9㎡ 거래 가운데 최근 12개월 4건의 평균은 325,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 29.9㎡ 5층 340,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.0% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 263,200,000원은 최근 12개월 평균의 81.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.9㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 29.9㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 29.16㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 29.9㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 325,000,000원 |
낙찰가만 비교하면 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 하지만 이 사건에서는 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 그 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수 없습니다. 실제 취득비용은 낙찰가에 배당으로 소멸하지 않는 임차보증금 인수분이 더해질 수 있으므로, 보증금 확인 후 실질취득비용을 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 2. 근저당권 · 박신자 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 40,000,000원 | 33,715,200원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 14,229,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,291,566원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이수지 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표에는 보증금 미상의 선순위 임차인 배당액이 반영되어 있지 않습니다. 국세·지방세 압류도 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있어 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수위험은 따로 움직인다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 263,200,000원 | 258,715,200원 | 322,805,366원 |
| 2회 유찰 시 | 210,560,000원 | 206,812,160원 | 374,708,406원 |
| 3회 유찰 시 | 168,448,000원 | 165,289,728원 | 416,230,838원 |
유찰로 매각가가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 더 중요한 점은 선순위 임차보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 매수인 인수액이 커질 수 있어 실질취득비용이 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 그 효과를 숫자로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서교동 주민센터 북동측 인근으로 단독주택 및 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2016.10.28.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 333.9㎡, 공시지가 5,540,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이수지의 실제 보증금과 지급내역을 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득비용을 결정합니다.
- 배당순위 재산정. 임차보증금이 확인되면 확정일자·전입·점유를 기준으로 박신자 근저당권과의 우선순위를 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이수지와 강제경매 신청채권자 이수지의 관계 및 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 마포구 압류와 국세 관련 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 실제 배당표를 확정할 수 있습니다.
- 시세 비교 기준. 보증금 확인 후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용을 최근 12개월 평균 325,000,000원 및 최신 거래 340,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “81% 낙찰가”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금
이 물건은 현재 최저가 263,200,000원이 최근 12개월 실거래 평균 325,000,000원의 81.0%이고, 최신 거래 340,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름도 7.0% 상승입니다. 그러나 이 숫자만으로 매력도를 확정할 수 없는 이유가 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 이수지의 보증금이 미상이기 때문입니다.
후순위 등기권리의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 임차인의 미배당 보증금이 남으면 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “263,200,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “263,200,000원에 얼마의 임차보증금 인수액을 더해야 하는가”입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득비용도, 시세 대비 할인폭도 확정할 수 없습니다.
