서울북부지방법원 2025타경13447. 서울 강북구 수유동 166-73의 지하1층·지상5층 건물과 토지가 대상입니다. 감정 이용상태는 1층부터 3층 및 지층이 근린생활시설, 4층과 5층은 주택 등으로 조사돼 근린시설과 주거가 혼재된 건물입니다. 건물 등기상 소유자는 나명치·이필형 각 2분의 1 공유이며, 매각물건명세서 비고에는 토지는 전체매각, 건물은 지분매각이라고 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2013.11.20 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고, 이후 2025.10.24 나명치 지분에 기입된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 이보다 단순하지 않습니다. 하영숙은 2013.04.09, 김용훈(idee)은 2007.07.12 전입으로 말소기준일보다 앞서 있어 대항력 있는 선순위 점유자로 분석돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 166-73 · 서울특별시 강북구 한천로150길 70 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하1층/지상5층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설·주차장 등 / 2층 근린생활시설 등 / 3층 근린생활시설 등 / 4층 주택 등 / 5층 주택 등 / 지층 근린생활시설 등 |
| 소유관계 | 나명치 2분의 1 · 이필형 2분의 1 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 토지 전체매각 · 건물 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 2,613,028,440원 / 2,613,028,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사태정 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유자가 핵심
현재 유효한 말소기준권리는 2013.11.20 농협은행주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 1997년 중소기업은행 근저당과 2007년 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소된 등기입니다. 2025.10.24 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수정 | 3층 301호(좌측) | 2014.09.22 | 7,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하영숙 | 3층 302호(우측) | 2013.04.09 | 8,000원 | 있음 | 없음 | 8,000원 인수 |
| 류주남 | 미상 | 2020.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성운 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용훈(idee) | 지층 및 2층 · 사무실 | 2007.07.12 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 이지원(빽다방) | 1층 | 2024.04.30 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
한수정·류주남·조성운·이지원(빽다방)은 전입일이 말소기준 이후이므로 제공된 판단상 대항력이 없습니다. 반면 하영숙과 김용훈(idee)은 선순위입니다. 특히 김용훈(idee)은 지층 및 2층을 사무실로 점유하는 것으로 조사됐으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서 가장 먼저 확정해야 할 숫자는 감정가가 아니라 김용훈(idee)의 보증금과 임대차관계입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘인수액 확정’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,613,028,440원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 숫자로 단정할 근거가 없습니다. 더구나 매수인의 실질취득비용은 현재 최저매각가에 알려진 하영숙 인수액 8,000원을 더한 2,613,036,440원에서 끝난다고 볼 수 없습니다. 김용훈(idee)의 선순위 보증금이 미상이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,613,028,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,530,284원 |
| 인수 · 하영숙 보증금 | 8,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사태정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,410,498,156원 |
현재 배당계산에서는 채권자 청구액 174,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 하영숙 보증금 8,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 2,410,498,156원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김용훈(idee)의 보증금 미상 위험은 이 숫자만으로 해소됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 권리문제가 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,613,028,440원 | 0원 | 2,410,498,156원 | 8,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,090,422,752원 | 0원 | 1,893,118,524원 | 8,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,672,338,201원 | 0원 | 1,479,214,819원 | 8,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 2,090,422,752원, 2회 유찰 시 1,672,338,201원으로 낮아지지만, 현재 계산상 확인된 하영숙 인수액은 각 회차 모두 8,000원입니다. 다만 김용훈(idee)의 보증금이 미상인 상태에서는 “유찰되면 무조건 싸진다”고 판단할 수 없습니다. 미상 인수액이 확정된 후 매각가와 합산해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강북중학교 남측 인근이며 상업용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물이며, 외벽 석재붙임 마감 등, 내벽 인테리어·벽지도배·타일 마감, 알루미늄 샷시창호 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·소화·주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 아파트 용도 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용훈(idee) 보증금 확인. 2007.07.12 전입의 대항력 임차인으로 분석되지만 보증금이 미상입니다. 이 금액이 실질취득비용을 바꿀 수 있으므로 최우선 확인 대상입니다.
- 하영숙 인수 확인. 2013.04.09 전입, 보증금 8,000원이며 배당표상 우선변제권 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 건물 지분매각 범위 확인. 등기상 나명치·이필형 각 2분의 1 공유이고, 매각물건명세서에는 건물 지분매각이라고 기재돼 있습니다.
- 토지와 건물 권리범위 대조. 토지는 전체매각이나 건물은 지분매각이므로 낙찰 후 이용·관리·처분 구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 현황조사상 본건 토지는 건물 대지로 보이나 정확한 면적과 인접토지 경계는 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 1층, 지층·2층, 3층 등 여러 점유자가 확인돼 있어 실제 사용관계와 명도대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 인수액 확정 후. 실거래 비교자료가 없고 미상 선순위 보증금이 남아 있으므로 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “26.13억 신건”보다 먼저 풀어야 할 권리문제
이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 2013.11.20 말소기준권리 자체는 명확하지만, 그보다 앞선 하영숙과 김용훈(idee)이 존재합니다. 하영숙의 확인된 인수액은 8,000원으로 작지만, 김용훈(idee)의 보증금은 미상입니다. 여기에 토지는 전체매각인데 건물은 지분매각이라는 권리구조까지 더해집니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격 판단 보류·선순위 임대차와 지분범위 선확인”입니다. 신건 최저가는 2,613,028,440원이지만, 실질취득비용은 알려진 8,000원 인수뿐 아니라 확인되지 않은 선순위 보증금까지 반영해야 비로소 확정됩니다. 최저가가 내려가도 미상 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
